Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und seine Auswirkungen
Zeitgleich zum GModG trat auch das CO2-Kostenaufteilungsgesetz in Kraft mit weitreichenden Folgen für Eigentümer und Vermieter. Was für die Kundenberatung wichtig ist
Was gilt für Eigentümer und welche Kostenregeln müssen Vermieter und Mieter durch die Erweiterung des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes beachten? Bild: AdobeStock-MT.PHOTOSTOCK
Bundespräsident Frank Walter Steinmeier hat das vom Bundestag noch vor der Sommerpause beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) Ende Juli unterzeichnet. Das Gesetz wurde am 28. Juli im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und erste Regelungen traten am 29. Juli bereits in Kraft (Details siehe Infobox). Zeitgleich und von der Öffentlichkeit relativ unbemerkt, trat auch das CO2-Kostenaufteilungsgesetz in Kraft mit weitreichenden Folgen für Eigentümer und Vermieter, wenn sie sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheiden. Was die SHK-Fachbetriebe in der Beratungspraxis beachten müssen.
„Viele Eigentümer fragen sich derzeit, welche Heizungsanlage sie künftig noch einbauen dürfen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden einzelne Regelungen vereinfacht. Allerdings kommen auch neue Belastungen auf Vermieter zu“, erklärt Henner Schmidt. Er ist Energieexperte beim Immobilienverband Deutschland IVD. Er nennt drei Beispiele: Eine der Änderungen sei: Die bisherige Pflicht, mehr als 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel stillzulegen, entfalle. „Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie technisch funktionieren.“ Auch die komplizierten Sonderregelungen für Gas-Etagenheizungen werden abgeschafft. „Künftig gelten für sie dieselben Vorschriften wie für andere Gas heizungen.“ Auch neue Gas- und Ölheizungen seien nun wieder möglich, jedoch gelten hier für Vermieter andere Spielregeln.
Nach den neuen Regelungen tragen Vermieter nämlich künftig die Hälfte der Kosten für beigemischtes Biogas, Gas-netzentgelte und CO2-Abgaben. „Für vermietete Wohngebäude machen diese zusätzlichen Belastungen für Vermieter den Einbau einer neuen Gasheizung in der Regel unwirtschaftlich“, erklärt Schmidt. „2035, wenn der Biogasanteil 30 % erreicht, kann der Anteil des Vermieters ein Viertel der gesamten Heizkosten betragen. Auch die Wirtschaftlichkeit von Gas-Hybridheizungen sinkt gegenüber heute.“
Hinzu komme, dass in den nächsten Jahren Teile der Gasnetze schrittweise stillgelegt werden. Damit entfalle mancherorts die Option für eine Gasheizung. „Auch dieser Aspekt muss bei einer langfristigen Investitionsentscheidung berücksichtigt werden.“ Der IVD empfiehlt daher, geplante Heizungsmodernisierungen frühzeitig gemeinsam mit qualifizierten SHK-Fachbetrieben oder Energieberatern zu prüfen. Neben den gesetzlichen Anforderungen sollten Eigentümer deshalb insbesondere die Entwicklung der Energie- und CO2-Kosten, die Versorgungssicherheit sowie die individuellen Gegebenheiten ihrer Immobilie berücksichtigen.
Wenn der Vermieter mit im Gebäude wohnt …
„Wenn der Eigentümer im Mehrfamilienhaus mit wohnt, hat das neue Gesetz keine Auswirkungen“, erklärt Stephen Paul, Pressesprecher beim IVD auf Nachfrage der IKZ. Der Eigentümer zahle dort für alle Mietwohnungen den Vermieteranteil an den Heizkosten, falls er eine Gas-/Ölheizung neu eingebaut hat. „Für seine eigene Wohnung zahlt er ja sowieso alle Heizkosten selbst.“ Für das Zweifamilienhaus, in dem der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohne und die andere vermiete, gebe es aber eine Sonderregelung: „Der Vermieter, der eine Gas-/Ölheizung dort neu einbaut, muss nur die Kohlendioxid-Kosten des Mieters tragen, nicht aber Teile der Biogas-Kosten und Netzkosten, wenn beide Wohnungen durch dieselbe Heizungsanlage versorgt werden.“ Falls die Wohnung jedoch in einem „angespannten Wohnungsmarkt“ liege, greife diese Regelung nicht. In einem selbstgenutzten Zweifamilienhaus dürfe der Eigentümer auch eine Stromdirektheizung einbauen, auch wenn das Gebäude die sonst geltenden Voraussetzungen, wie eine sehr hohe Gebäudeeffizienz, für Stromdirektheizungen nicht erfülle.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften sieht er Konfliktpotenzial: „Es ist damit zu rechnen, dass Konflikte in Wohnungseigentümergemeinschaften entstehen werden, in denen manche Eigentümer selbst wohnen, andere ihre Wohnungen vermieten“, erklärt Paul. Für die Eigentümer, die selbst nutzen, könnte eine Gasheizung sinnvoll sein. Die Eigentümer, die vermieten, müssten dann aber erhebliche Kosten über den Vermieteranteil tragen. „Da die Interessen auseinanderklaffen, wird die Entscheidungsfindung in Wohnungseigentümergemeinschaften absehbar erschwert.“
Rechtlicher Hintergrund:
Geregelt wird dies durch das CO2-Kostenaufteilungsgesetz, das erstmals seit seinem Inkrafttreten im Jahr 2023 grundlegend erweitert wird. Die Neufassung tritt am 1. November in Kraft. Bereits seit 2023 können Vermieter den in den Heizkosten enthaltenen staatlichen CO2-Preis nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen, sondern müssen, abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes, einen Teil dieser Kosten selbst tragen. „Die öffentliche Diskussion konzentriert sich bislang fast ausschließlich auf die künftig wieder zulässigen Gas- und Ölheizungen. Weitgehend unbeachtet geblieben sind dagegen die erheblichen Änderungen des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes, die für Vermieter und Mieter erhebliche finanzielle Auswirkungen haben werden“, erklärt Rechtsanwalt Oliver Letzner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Partner der Kanzlei Müller Radack Schultz in Berlin.
Denn das Gebäudemodernisierungsgesetz geht nun einen Schritt weiter: Künftig wird es auch für weitere Bestandteile der Heizkosten nicht mehr möglich sein, diese vollständig auf die Mieter umzulegen. Dazu zählen bestimmte Betriebskosten, die durch den gesetzlich vorgeschriebenen Einsatz klimaneutraler Brennstoffe sowie durch künftig anfallende Netzentgelte entstehen können. Auch diese Kosten könnten künftig nicht mehr vollständig auf die Mieter umgelegt werden. „Viele Eigentümer werden künftig nicht mehr allein die Frage beantworten müssen, welche Heizungsanlage technisch zulässig ist. Entscheidend wird vielmehr sein, welche wirtschaftlichen Folgen die jeweilige Heizungsentscheidung langfristig für Vermieter und Mieter hat“, so Rechtsanwalt Letzner.
Das GModG
Das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich“ wurde im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Die ersten Änderungen treten bereits einen Tag später in Kraft. Für die SHK-Fachbetriebe sind vor allem die Streichung der §§ 71 bis 71p GEG (die 65 %-EE-Pflicht) und der § 72 (Betriebsverbot für Heizkessel). An deren Stelle treten nun die §§ 42 bis 46. Wer weiterhin eine Wärmepumpe einbauen möchte, sich für einen Fernwärmeanschluss oder eine andere innovative Heizungslösung entscheidet, für den ändert sich durch das GModG faktisch nichts und es gibt auch keine weiterführenden Regelungen. Anders verhält es sich, wenn sich der Eigentümer für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet.
Die Details zum GModG hat die IKZ online zusammengestellt: https://kurzlinks.de/ikz_gmodg
