(Geplantes) Gebäudetyp-E-Gesetz

Bereits vor zwei Jahren hat das Bundesjustizministerium den Entwurf des Gebäudetyp-E-Gesetzes¹) vorgelegt. Dieses Gesetz wird – sollte es in der Form verabschiedet werden – auch Regelungen des im Jahre 2018 eingeführten neuen Werkvertragsrechtes des BGB anpassen. Einschätzungen zum geplanten Gesetz und den zu erwartenden Konsequenzen für die Baupraxis gibt RA Thomas Herrig im Gastbeitrag.

Hintergrund des neuen Gebäudetyps E war und ist die Forderung aus der Praxis, das Bauen schneller und einfacher zu machen und insbesondere die durch erhöhte technische Anforderungen ausufernden Baukosten zu begrenzen. Dabei stand insbesondere die Forderung im Raum, den erhöhten Bedarf an Wohnraum kostengünstig zu decken. Zudem sollte es den Parteien eines Werkvertrages erleichtert werden, sich auf die wichtigsten allgemein anerkannten Regeln der Technik für ein Bauvorhaben auszurichten (Brandschutz, Standsicherheit, Hygiene und Umweltschutz) und darüberhinausgehende allgemein anerkannte Regeln der Technik, die im Wesentlichen Komfortstandards regeln, nicht berücksichtigen zu müssen.

Dabei wurden auch Forderungen, die von der Referentin, Prof. Dr. Barbara Dauner-Lieb auf dem 10. Deutschen Baugerichtstag im Mai 2025 in Hamm formuliert wurden, umgesetzt. Im Fokus stand dabei die obergerichtliche Rechtsprechung, wonach jeder Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik einen Baumangel darstellt, ohne dass es einer darüber hinausgehen den Beeinträchtigung des Werkes bedarf. Nach dieser Rechtsprechung reicht es für die Annahme eines Mangels aus, dass aufgrund des Verstoßes gegen die anerkannten Regeln der Technik eine Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs oder die Gefahr einer nachhaltigen Funktionsbeeinträchtigung besteht (BGH, IBR 2006, 131).

Kritik am Ist-Zustand

Diese Rechtsprechung hat aus Sicht von Prof. Dr. Barbara Dauner-Lieb dazu geführt, dass bei den Baubeteiligten eine sogenannte Angst-Vermeidungsstrategie Einzug gehalten hat. Sie konstatierte, dass Planer und Ausführende dazu neigen, die anerkannten Regeln der Technik und hier insbesondere die DIN-Normen als „absolutes Schutzschild“ zu nutzen. Aus Angst vor Haftungsrisiken werde starr an Normen festgehalten, selbst wenn diese für das spezifische Projekt technisch keinen Mehrwert schaffen. Weiter wurde kritisiert, dass die Beteiligten aus Sorge vor der Rechtsprechung kaum noch bereit seien, innovative oder einfachere Wege zu gehen, um Kosten zu sparen. Dies führe zu einer „Vollkasko-Mentalität“, bei der lieber teurer und materialintensiver gebaut werde, als ein rechtliches Risiko einzugehen. Insoweit vertrat die Referentin in Hamm die Auffassung, dass die Rechtsprechung künfig ihr Augenmerk darauf legen solle, dass der Unternehmer primär die vereinbarte Funktionstauglichkeit schuldet, selbst wenn diese mit den anerkannten Regeln der Technik nicht zu erreichen ist. Nicht jeder Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik soll sogleich den Mangelvorwurf begründen, sondern erst dann feststellbar sein, wenn eine Funktionsbeeinträchtigung vorliegt.

Gebäudetyp-E-Gesetz – was ist neu?

Neudefinition des Sachmangels im BGB (§ 633 Absatz 2 Satz 2 BGB)

Voraussetzung ist hier der Gebäudebauvertrag zwischen fachkundigen Unternehmern. Wenn zwei Profis (z. B. ein Bauträger und ein Architekt oder ein Generalübernehmer) zusammenarbeiten, wird davon ausgegangen, dass sie wissen, was sie tun. Nach Maßgabe des § 650 o BGB-E Beschaffenheitsvereinbarung und Sachmängelhafung besteht hier unter erleichterten Voraussetzungen die Möglichkeit, von anerkannten Regeln der Technik abzuweichen. Die Neuregelung sieht nämlich vor, dass, ist eine Beschaffenheit vereinbart, eine Abweichung von den aner kann ten Regeln der Technik dann kein Sachmangel im Sinne des § 633 Absatz 2 Satz 2 BGB begründet, wenn

• die dauerhafe Sicherheit und Eignung des Gebäudes oder der technischen Anlage für die vertragsgemäße oder sonst für die gewöhnliche Verwendung durch eine gleichwertige Ausführung gewährleistet ist und
• der Unternehmer (Planer oder ausführende Firma) dem Besteller (Bauherrn) diese Abweichung vor Ausführung der Bauleistung mitteilt und der Besteller dieser nicht unverzüglich widerspricht.

Erleichterte Abweichung für fachkundige Unternehmer

In der Neuregelung ist weiter vorgesehen, dass fachkundige Unternehmer in der Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Absatz 2 Satz 1 BGB von den anerkannten Regeln der Technik abweichen können, ohne dass der Unternehmer (Planer oder ausführende Firma) den Besteller (Bauherrn) über die mit dieser Abweichung verbundenen Risiken und Konsequenzen aufklären muss.

Trennung von Sicherheit und Komfort

Weiterhin soll in § 650 a BGB ein neuer Absatz 3 eingefügt werden:

„Es wird vermutet, dass

• bautechnische Normungen, die sicherheitstechnische Festlegungen enthalten, anerkannte Regeln der Technik sind und
• bautechnische Normungen, die reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale abbilden, keine anerkannten Regeln der Technik sind.“

Der Effekt für Planer und Ausführende: Sie können nun wieder einfachere und kostengünstige Lösungen vorschlagen, ohne dass bei jeder kleineren Abweichung von einer Norm gleich ein Mangelvorwurf droht.

Praxisbeispiel

Wo und wie sich die Neuerungen des Gebäudetyp-E-Gesetzes besonders aus wirken können, soll das folgende Beispiel verdeutlichen. Dabei geht es um den Schallschutz bei Geschosswohnungen.

Die einschlägige Rechtsprechung hat festgestellt, dass der Mindestschallschutz nach der DIN 4109 lediglich Mindeststandards setzt für durchschnittliche Wohnansprüche, aber keinen ausreichenden Schallschutz bietet. Demgemäß müsste der Planer bei neu zu errichtenden Wohnungen immer einen erhöhten Schallschutz vorsehen. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämmmaß an dieser Vereinbarung orientieren. Anhaltspunkte können sich aus den Regelwerken der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder aus dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 er ge ben (OLG Saarbrücken, Urteil vom 30. 07. 2020 – 4 U 11/14 – mit Anschluss an BGH, IBR 2007, 473).

Ein Planer, der nur den Mindestschallschutz vorsah, haftete oft, weil der Schallschutz nicht diesen Anforderungen entsprach. Um sicher zu gehen, planten Architekten dicke Decken und aufwändige Entkopplungen – was die Baukosten massiv in die Höhe trieb.

Das wird sich mit dem neuen Gesetz ändern, denn Abweichungen „nach unten“ sind möglich. Das heißt: Ein Bauträger und ein Architekt können nun rechtssicher vereinbaren, dass im Gebäude nur der Basis- bzw. Mindestschallschutz statt des teureren erhöhten Schallschutzes umgesetzt wird. Damit können beispielsweise dünnere Geschossdecken oder einfachere Wandkonstruktionen ge wählt werden. Solange die Sicherheit (Brandschutz der Wand und Standsicherheit) gegeben sind, gilt der Mindestschallschutz nicht mehr als Mangel – sofern er so vereinbart wurde.

Fragen und Antworten zur praktischen Vorgehensweise

Wie müssten Planer und Ausführende unter Bezug auf das obige Beispiel eine Vereinbarung mit dem Aufraggeber (Bauherrn) abfassen?

Voranzustellen wäre, dass die Parteien für das Bauvorhaben eine Ausführung im Standard des Gebäudetyp-E-Gesetzes vereinbaren. Dann wäre zunächst die Abweichung zu benennen, z. B.: „Abweichend von dem von der Rechtsprechung geforderten erhöhten Schallschutz wird das Schalldämmmaß für das Bauvorhaben nach dem Min dest schall schutz der DIN 4109 vereinbart, so dass für die Trennwände zwischen den Wohneinheiten lediglich ein Schalldämmmaß von (Wert) dB eingehalten werden muss.“

Außerdem sollte in der Vereinbarung eine Beschreibung der Konsequenzen aufgeführt werden. Auch hier eine mögliche Formulierung: „Der Planer hat den Bauherrn darüber aufgeklärt, dass der vereinbarte Wert unterhalb des von der Rechtsprechung und den allgemein anerkannten Regeln der Technik geltenden Schallschutz bzw. Komfortstandard liegt. Dies hat zur Folge, dass Geräusche aus benachbarten Wohnungen (z. B. laute Gespräche, Musik, Gehgeräusche) deutlicher wahrnehmbar sein können, als bei einer Standardausführung und der Bauherr dies bei der Vertragsgestaltung mit Mietern oder potenziellen Wohnungskäufern zu berücksichtigen hat.“

Nicht zuletzt sollten Zweck und Bauordnungsrecht genannt werden:

• „Die oben festgelegte Abweichung erfolgt ausdrücklich auf Wunsch des Bauherrn zur Materialeinsparung und damit zur Reduzierung der Baukosten.“
• „Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen an den Gesundheits- und Schallschutz sowie die Standsicherheit bleiben hiervon unberührt und werden strikt eingehalten.“

Wie wird unter Geltung des Gebäudetyp-E-Gesetzes vorzugehen sein?

Der in einem Werkvertrag bzw. einem Architekten- und Ingenieurvertrag festzulegenden Beschaffenheit wird besondere Bedeutung zukommen. Ein Aufklärungsprotokoll seitens der Ausführenden bzw. Planer ist anzufertigen und eine Bestätigung der Funktionstauglichkeit vorzulegen. Die Beschaffenheitsvereinbarung legt fest, was zu planen bzw. zu bauen ist. Dazu einige Erläuterungen:

Beschaffenheitsvereinbarung

In der Beschaffenheitsvereinbarung sind die Teile des Gebäudes oder Gewerke, bei denen von den anerkannten Regeln der Technik oder Komfortnormen (z. B. DIN-Normen) abgewichen wird, detailliert anzugeben. Dabei genügt es nicht, lediglich die Definition einfacher Standard oder vereinfachtes Bauen nach Gebäudetyp-E-Gesetz festzulegen. Vielmehr muss konkret benannt werden, an welcher Stelle die Abweichung zu verorten ist (z. B. Sichtestrich ohne zusätzliche Trittschalldämmung gemäß Anlage...).“

Aufklärungsprotokoll

Das Aufklärungsprotokoll dokumentiert die Information des Aufraggebers im Hinblick auf die sich aus den Abweichungen ergebenden Konsequenzen. Hier ist deutlich zu machen, dass der Planer oder Ausführende über die Konsequenzen der Abweichung aufgeklärt hat (z. B.: „Der Aufraggeber/Bauherr wurde darauf hingewiesen, dass die gewählte Deckenkonstruktion Geräusche stärker überträgt als eine Standardkonstruktion nach den Anforderungen der DIN 4109.“).

Funktionstauglichkeit

Hier geht es in erster Linie um die Absicherung gegenüber der eigenen Haftpflichtversicherung sowie der gegebenenfalls zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Der Planer oder Ausführende wird eine fachliche Begründung abzugeben haben, warum die Abweichung und die Unterschreitung eines normativ geforderten Standards die an ein Gebäude zu stellenden Grundanforderungen (Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheitsschutz) nicht gefährdet.

Zusammengefasst bedeutet das: Mit dem Trio – Vereinbarung, Aufklärung, Funktionsbestätigung – kann gemäß den Vorgaben des Gebäudetyp-E-Gesetzes verfahren und eine Hafung wegen Mangelhafigkeit der Leistung verhindert werden.

Elementar: das Aufklärungsprotokoll

Da das Aufklärungsprotokoll für die Frage der Hafung von besonderer Bedeutung ist, soll hier noch kurz auf einige inhaltlich wichtige Punkte eingegangen werden:

Genaue Situationsbeschreibung

• Projekt- und Bauteilbezug: Es ist der Teil des Bauwerkes oder der technischen Anlage zu beschreiben, auf den sich die Abweichung auswirkt (z. B. welcher Raum, welches Gewerk oder welches Bauteil ist exakt betroffen). Die Beschreibung muss so genau sein, dass ein fremder Dritter daraus entnehmen kann, worauf sich die Abweichung bezieht (z. B. Deckenkonstruktion zwischen EG und 1. OG).
• Definition der Abweichung: Welche anerkannte Regel der Technik bzw. DIN-Norm (oder andere Norm) wird bezogen auf die vorgenannten Positionen unterschritten (z. B. Abweichung von Schallschutzanforderungen nach DIN 4109).

Konsequenzen der Abweichung

• Üblicher Standard: Welche spürbaren Auswirkungen hat die Abweichung für den Nutzer bei Zugrundelegung eines üblichen Standards (z. B. höhere Wahrnehmbarkeit von Trittschall und Stimmen aus der Nachbarwohnung aufgrund der Einhaltung des Mindestschallschutzes)?
• Langlebigkeit/Wartung: Welche Auswirkungen hat die Abweichung auf das sogenannte Facility Management und die Lebensdauer des Gebäudes oder der technischen Anlage? Ergibt sich aus der Abweichung möglicherweise ein erhöhter Wartungsaufwand, dann ist das in dem Aufklärungsprotokoll darzustellen. Auch hier ist eine objektbezogene genaue Beschreibung unter Berücksichtigung der obigen Punkte erforderlich.
• Darstellung des üblichen Standards: Der Aufraggeber/Bauherr ist darüber zu belehren, welche Vorteile der gegebenenfalls einzuhaltende übliche Standard im Vergleich zu der gewählten, von dem üblichen Standard abweichenden Lösung hat.

Begründung der Abweichung

An dieser Stelle wäre darzustellen, warum der Bauherr von dem üblichen Standard abweichen will. Die Motive des Bauherrn, z. B. Kostenersparnis, Materialeinsparung oder ästhetische Gründe sind mit dem Bauherrn abzustimmen und zu dokumentieren. Außerdem ist klar zu stellen, dass die Vorteile der Abweichung untrennbar mit etwaigen Nachteilen, z. B. Komforteinbußen, verbunden ist.

Sicherheit und formelle Absicherung

An dieser Stelle ist zu bestätigen, dass die abweichende Lösung technisch sicher und funktionsfähig ist und die Anforderungen an das Gebäude bzw. eine technische Anlage im Hinblick auf Standsicherheit, Brandschutz oder Gesundheitsschutz erfüllt.

Im Hinblick auf eine juristische Absicherung und um Probleme mit der eigenen Hafpflichtversicherung zu vermeiden, sollte an dieser Stelle vermerkt werden, dass der Bauherr die Abweichung ausdrücklich gewünscht hat und er genügend Zeit hatte, die Konsequenzen, die sich aus der Abweichung ergeben, abzuwägen.

Es ist zu empfehlen, dass sich die Baupraxis bereits jetzt mit der Erstellung eines solchen Aufklärungsprotokolls befasst, um für den Zeitpunkt des Inkraftretens des Gebäudetyp-E-Gesetzes entsprechend gewappnet zu sein.

Die eigene Haftpflichtversicherung

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Versicherungswirtschaf zum Gebäudetyp-E-Gesetz verhalten wird. Bisher sehen die einschlägigen Hafpflichtbedingungen eine Deckungsfreiheit der Hafpflichtversicherung dann vor, wenn bewusst von den anerkannten Regeln der Technik ab gewichen wird. Bevor also eine Tätigkeit auf der Grundlage des Gebäudetyp-E-Gesetzes ent wickelt wird, wäre abzuwarten, ob sich die Berufshafpflichtversicherer auf das Gebäudetyp-E-Gesetz durch Anpassung der Hafpflichtbedingungen einstellen oder man projektbezogen als Versicherungsnehmer eine Sondervereinbarung mit seiner Hafpflichtversicherung treffen muss.

Wenn die Versicherer, was zu erwarten steht, ihre Bedingungen anpassen, entfällt, wenn eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik wirksam vertraglich vereinbart wurde, der Vorwurf der pflichtwidrigen Planung bzw. pflichtwidrigen Ausführung. Im Schadenfall bliebe dann der Versicherungsschutz erhalten.

„Der vorsichtige Bauherr“

Problematisch kann es werden, wenn der Bauherr während der Bauphase die Entscheidung trifft, nun doch nicht mehr die Abweichungen, die nach Gebäudetyp-E-Gesetz erlaubt sind, geplant oder ausgeführt haben zu wollen. Sowohl der Planer als auch der Ausführende kommen dann in eine kritische Situation, da die gesamte Kosten- und Zeitplanung sowie die Haftungsstruktur ins Wanken gerät. Das Szenario wäre, dass der Bauherr sagt: „Ich möchte nun doch den vollen Schutz/Standard.“ Mit Sicherheit stellt dies eine nachtragsfähige Leistung dar. Im Hinblick auf den Bauablauf selbst wird eine Behinderungsanzeige unumgänglich sein. Außerdem hat ein Hinweis auf erhöhte Kosten und weiteren zeitlichen Verzug zu erfolgen. Der Umfang der Behinderungsanzeige richtet sich nach den konkreten Auswirkungen, die der geänderte Wunsch des Bauherrn auf den Bauablauf haben wird.

Für den Planer bzw. den Ausführenden wird es unbedingt erforderlich sein, die zusätzlich erforderlichen Leistungen im Rahmen einer Nachtragsvereinbarung darzustellen und zu einer bestimmten Vergütung anzubieten. Die Durchsetzung der Vergütung hat dann, je nachdem ob es sich um einen VOB/B- oder reinen BGB-Werkvertrag handelt, nach den entsprechenden Nachtragsvergütungsregelungen zu erfolgen.

Schlussbemerkung

Die neuen Regelungen des Gebäudetyp-E-Gesetzes, insbesondere des § 650 a Absatz 3 BGB-E, gelten nach Inkraftreten für alle Bauverträge (Ausführende) und damit zusammenhängende Verträge wie auch für Architekten- und Ingenieurverträge sowie Bauträgerverträge. Es ist geplant, das Gebäudetyp-E-Gesetz Ende 2026 im Bundestag zu verabschieden. Mit dem Inkraftreten ist dann für den Beginn des Jahres 2027 zu rechnen.

Autor: RA Thomas Herrig

¹) Der offizielle und somit korrekte Titel des Gesetzes lautet: Gesetz zur Begrenzung der Haftung bei Abweichungen von den an­er­kann­ten Regeln der Technik.