Messen ist gerechter als Rechnen BGH-Urteile zur Differenzmessung für Wärme und Wasser

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Monaten zwei Urteile zur sogenannten Differenzmessung für Wärme und Wasser verkündet. Weil sich die Urteile auf den ersten Blick zu widersprechen scheinen, könnten bei der Wohnungswirtschaft Irritationen hervorrufen. Minol, einer der führenden Anbieter für die verbrauchsabhängige Abrechnung, vor welchem Hintergrund die Urteile entstanden sind und welche Auswirkungen sie auf künftige Wärme- und Wasserabrechnungen haben.


Gemäß BGH-Urteil vom BGH, 16.07.08, Az. VIII ZR 57/07 ist bei einer Vorerfassung gemäß Heizkostenverordnung (§5, Abs. 2, Satz 1) eine Differenzermittlung für Wärme unzulässig.


Stattdessen ist für jede Nutzergruppe ein eigener Wärmezähler einzubauen.

Was ist eine Differenzmessung?
Von einer Differenzmessung spricht man, wenn in einem Gebäude sowohl der Gesamtverbrauch als auch der Verbrauchsanteil einzelner Nutzergruppen durch Wärme- und/oder Wasserzähler exakt erfasst werden – und wenn der Verbrauch einer anderen Nutzergruppe sich aus der Differenz dieser Messungen errechnet.
Als Beispiel sei ein Gebäude mit gemischter Nutzung, also Wohnen und Gewerbe, genannt. Ein Zähler misst den Gesamtverbrauch des Hauses, ein Unterzähler den Verbrauch der Gewerbeeinheiten. Differenzmessung heißt nun: Verbrauch der Wohneinheiten gleich Gesamtverbrauch minus Verbrauch der Gewerbeeinheiten. Diese rechnerische Lösung hat den Vorteil, dass auf einen weiteren Unterzähler für die Wohneinheiten verzichtet werden kann.

Was sagt der Bundesgerichtshof?
Im ersten Urteil (BGH, 16.07.08, Az. VIII ZR 57/07) hat der Bundesgerichtshof die Differenzmessung abgelehnt, im zweiten Urteil (BGH, 25.11.09, Az. VIII ZR 69/09) gestattet. Wenn man die Urteile nur schnell überfliegt, übersieht man ein wesentliches Detail: Das erste Urteil bezieht sich auf die Heizkostenabrechnung, das zweite auf die Kaltwasserabrechnung. Die Methode der Differenzmessung ist also unzulässig, wenn es um die Verteilung von Wärme geht, aber zulässig für die Verteilung von Wasser.
Dass die Urteile für zwei Ressourcen unterschiedlich ausfallen, liegt an den unterschiedlichen Rechtsgrundlagen. Im ersten Fall gilt die Heizkostenverordnung (§ 5, 2), die eine Nutzergruppentrennung in bestimmten Fällen vorgibt. Für die Kaltwasserabrechnung gibt es eine vergleichbare Vorschrift dagegen nicht.
Achtung: Beide Urteile gelten nur für Gebäude, in denen der Verbrauch einzelner Nutzergruppen (z.B. Wohnen und Gewerbe) getrennt, mithilfe von Unterzählern, gemessen wird. Wer solche Gebäude nicht in seinem Bestand hat, ist von den Urteilen nicht betroffen.

Was empfehlen die Abrechnungsexperten?
Auch wenn laut BGH-Urteil die Differenzmessung zumindest für Wasser gestattet ist, spricht aus fachlicher Sicht vieles dagegen. Denn sie benachteiligt den Bereich, der die Differenz zu bezahlen hat. Der konstruktiv und technisch wesentlich aufwendigere und damit auch relativ teure Hauptzähler gehört zu einer höheren metrologischen Klasse mit einem deutlich größeren Messbereich. Er misst auch die sogenannten Schlupfmengen, die z. B. durch undichte WC-Spülungen entstehen: Die Unterzähler erfassen diesen niedrigen Durchfluss nicht, doch bei Hauptzähler kommen die Schlupfmengen des gesamten Gebäudes zusammen.
Ein weiterer Grund sind die individuellen Messtoleranzen jedes Zählers innerhalb der zulässigen Verkehrsfehlergrenze von ± 10%. Manche Zähler bewegen sich im oberen, andere im unteren Bereich dieser Toleranz. So können beispielsweise die Messergebnisse zweier Zähler für die gleiche Wassermenge um 8% voneinander abweichen. Dennoch hält jeder Zähler die vorgeschriebenen Fehlergrenzen ein. Zwar ließen sich Unterzähler problemlos konstruieren, dass sie die Genauigkeit des Hauptzählers erreichen – nur wären sie dann so teuer, dass die Wassermessung unwirtschaftlich ist.
Dass der BGH die Differenzmessung bei Wärme untersagt hat, erklärt sich aus den unvermeidlichen Verlusten bei der Verteilung von Wärme in einem Gebäude. Zwar erfasst der Hauptzähler 100% der ankommenden Wärme. Doch bis diese Energie an den Unterzählern und damit bei den Verbrauchern ankommt, entstehen Wärmeverluste, die der Bereich mit Differenzmessung alleine tragen würde.

Fehlerträchtige Differenzmessungen
Unabhängig von den unterschiedlichen BGH-Urteilen für Wärme und Wasser und der Einschränkung auf Nutzergruppentrennungen ist eines in der Fachwelt schon immer unbestritten: Differenzmessungen sind fehlerträchtig und sollten – wo immer es geht – vermieden werden. Um Ungerechtigkeiten und Streit zu vermeiden, empfiehlt Minol, für jede Nutzergruppe einen eigenen Zähler zu installieren. So wird jeder Unterverbrauch exakt erfasst, und eine rechnerische Lösung ist nicht mehr nötig.

Bilder: Minol

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