Wirtschaftlich und warmmietenneutral Dena-Studie zeigt Wege aus dem Investor-Nutzer-Dilemma von Effizienzmaßnahmen im Mietwohnungsbau

Ein Großteil der rund 18 Mio. Wohngebäude in Deutschland wurde vor 1978 und damit vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet. Damit liegt in der energetischen Modernisierung von Bestandsgebäuden ein Schlüssel zur Erreichung der gesteckten Klimaschutzziele.
Die Investitionen in die Modernisierung haben vielfachen Nutzwert: So kann die Vermietbarkeit und der Betrieb der Immobilie langfristig gesichert und der Wert des Gebäudes gesteigert werden. Für den Mieter bewirkt die Verbesserung der Energieeffizienz einen höheren Wohnkomfort und eine größere Unabhängigkeit von Energiepreissteigerungen.
Die Einsparpotenziale in Bestands-Wohngebäuden sind enorm. Häuser, die mit marktverfügbaren Techniken energetisch modernisiert werden, könnten ihren Energiebedarf um bis zu 85 % senken und wären damit energetisch besser als ein Neubau nach EnEV 2009.

Differenzierte Gesamtkostenbetrachtung – Neben den Modernisierungskosten gliedert die dena-Studie die anfallenden Kosten in Instandhaltungskosten und energiebedingte Mehrkosten.

Trotzdem gibt es noch viele Hemmnisse für Energetische Sanierungen von Mehrfamilienhäusern. Zu kostspielig, zu komplexe Bau- und Modernisierungsabläufe oder mangelndes Vertrauen in ein hochwertiges Ergebnis, sind die meist genannten Vorbehalte der Vermieter.
Darüber hinaus ist das grundsätzliche Investor-Nutzer-Dilemma zu überwinden, wonach der Gebäudeeigentümer selbst nicht direkt von den erzielten Einsparungen profitiert und eine Refinanzierung seiner Investition aufgrund der Vergleichsmieten bzw. der erzielbaren Mieterhöhungsspielräume gemäß § 558 und 559 BGB fraglich erscheint.

Markthemmnisse abbauen, Win-Win-Situationen schaffen
Für die Zukunft gilt es deshalb, die Markthemmnisse gezielt abzubauen und die Chancen energieeffizienter Sanierungen zu nutzen. So steht in den nächsten 20 Jahren bei fast der Hälfte aller Wohnhäuser in Deutschland eine Sanierung an. Bei einem Bestand von 40,2 Mio. Wohnungen entspricht das rund 1 Mio. zu sanierender Wohnungen pro Jahr.
Vor diesem Hintergrund untersuchte die dena-Sanierungsstudie die Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen im Mietwohnungsbestand auf Basis des  Modellvorhabens „Niedrigenergiehaus im Bestand“, bei dem in den vergangenen sieben Jahren rund 350 modernisierte Wohngebäude ausgewertet wurden.

Die Ergebnisse der dena-Datenbank-Auswertung liefert den Ist-Zustand der Gebäude vor der Modernisierung.

Die Begleitforschung als Bestandteil des Modellvorhabens will die Erzeugung von Nachahmungseffekten durch Wissenstransfer sowie durch Informations- und Motivationskampagnen oder die Qualifizierung von Fachleuten vorantreiben. Sie verfolgt zwei vorrangige Ziele:

• die Gewinnung praktischer Erfahrungen zu den am Markt verfügbaren Techniken und ihren Kosten sowie die Entwicklung konkreter Handlungsempfehlungen.
• die Gewinnung wissenschaftlicher Grundlagen und Basisdaten, die in die Definition neuer Förderstandards und die Gesetzgebung einfließen können.

Die folgenden zentralen Fragen sollen dabei beantwortet werden:

• Welche energetischen Standards sind in der Breite praxistauglich?
• Zu welchen Vollkosten bzw. energiebedingten Mehrkosten sind die Maßnahmen realisierbar?
• Wie stellt sich die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen dar?
• Welche Förderanforderungen ergeben sich aus den Erfahrungen?

Daten und Berechnungsgrundlagen
Für die Erstellung der Studie wurden die Daten der 350 Mehrfamilienhäuser aus dem dena-Projekt „Niedrigenergiehaus im Bestand“ aufgearbeitet und anonymisiert ausgewertet. Neben den allgemeinen Angaben zu Gebäudegröße, Wohnfläche, Ist-Zustand der Gebäude und energetischen Kenndaten wurden auch abgerechnete Baukosten aus den Handwerkerrechnungen einzelner Projekte einbezogen. Als weitere wichtige Auswertungsgrundlagen dienten die Teilnehmerbefragungen und Zwischenberichte des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) und des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) aus den Jahren 2005 bis 2008.
Voraussetzung für eine verlässliche Berechnung ist die genaue Differenzierung der anfallenden Gesamtkosten einer Sanierung. Dabei gilt es, Kosten für Wohnwert verbessernde Maßnahmen, Vollkosten der Sanierung und energiebedingte Mehrkosten zu unterscheiden.

Vergleich der Transmissions-Wärmeverluste nach EnEV der ausgewerteten Gebäude vor und nach Sanierung. Das Fenster zeigt den relevanten Bereich der Mehrfamilien- (MFH) und großer Mehrfamilienhäuser (GMFH).

Als „Vollkosten“ werden im Folgenden alle Instandsetzungskosten einschließlich der Kosten für die energiesparenden Maßnahmen an der Gebäudehülle (Wärmedämmung/Fenster mit allen damit verbundenen Nebenkosten), eventuell erforderlicher zusätzlicher baulicher Aufwand, zusätzlicher Planungsaufwand zur Vermeidung von Wärmebrücken sowie die Kosten der energierelevanten Anlagentechnik (Heizung/Lüftung) bezeichnet. Nicht enthalten sind die Kosten für sonstige, Wohnwert verbessernde, Maßnahmen sowie notwendige Instandsetzungen von Gebäudeschäden, die im Zuge einer aufwendigen Modernisierung ohnehin durchgeführt werden müssten.
Diese Maßnahmen ergeben sich nach Meinung der dena aus den Mindestanforderungen des Wohnungsmarktes, mit dem Ziel, die langfristige Vermietbarkeit zu sichern. Sie könnten nicht ursächlich im Zusammenhang mit der Energieeinsparung diskutiert werden, sondern müssen vor dem Hintergrund der strategischen Entwicklung des Gebäudebestandes und unter Beachtung der Anforderungen des Wohnungsmarktes (Zuschnitt und Ausstattung der Wohnungen, demografische Entwicklungen, Stadt- und Regionalentwicklung) beurteilt werden.
Die energiebedingten Mehrkosten bei den untersuchten Sanierungen lagen zwischen 30 und 55 % der Vollkosten. Damit sind weit mehr als die Hälfte der Vollkosten einer Sanierung Instandhaltungskosten.

Untersuchte Sanierungsstandards
Die für die Typengebäude erarbeiteten Maßnahmen orientieren sich an den Erfordernissen der EnEV 2009 und der verschiedenen Effizienzhaus-Standards (Effizienzhaus 100 bis Effizienzhaus 55). Dabei wurden diese Standards mit weitestgehend am Markt verfügbaren Energieeinspar-Maßnahmen berechnet. Mit diesem Ansatz soll die Übertragbarkeit der Ergebnisse gesichert werden.

Die untersuchten energetischen Standards im Überblick.

Die dena hat energetisch wirksame Maßnahmenpakete für Mehrfamilienhäuser im Mietwohnungssegment mit durchschnittlichen Sanierungskosten erarbeitet und auf Typengebäude nach Baualtersklassen bezogen.
Mit dieser Zusammenfassung und Typenbildung wird eine Vereinheitlichung vorgenommen, die den Fachplanern die Übertragung und Anwendung der Erkenntnisse auf eigene Projekte in Zukunft vereinfachen soll.

Entwicklung der Modellgebäude
Als Basis der Studie wurden Modellgebäude entwickelt, die wiederum auf Angaben der Teilnehmer beruhen. Sie sind in ihrem Ist-Zustand vor der Modernisierung typisch für die im Rahmen des Projekts geförderten Bauvorhaben und bilden die Grundlage der Energiebilanzberechnungen. Alle wesentlichen energetischen Kenndaten der Modellgebäude im Zustand vor und nach der Modernisierung sind in sogenannten Hausdatenblättern zusammengefasst.
Die Modellgebäude wurden entsprechend der deutschen Gebäudetypologie in fünf Baualtersklassen unterschieden:

• vor 1948: Jahrhundertwende und Weimarer Republik,
• 1949 bis 1957: Gründung der Bundesrepublik, Nachkriegszeit und Wiederaufbau,
• 1958 bis 1968: wirtschaftlicher Aufschwung,
• 1969 bis 1978: erste Ergänzungen der DIN 4108 um energetische Mindestanforderungen,
• 1979 bis 1983: erste Ölkrise und Wirksamwerden der 1. und 2. WSchV.

Gebäude ab 1984 wurden in der vorliegenden Studie nicht untersucht, da solche Gebäude im NEH-Projekt nicht gefördert wurden.

Energiebilanzberechnungen
Bei den untersuchten Beispielgebäuden handelt es sich also um stark sanierungsbedürftige Wohnhäuser mit einem hohen Energiebedarf von durchschnittlich 225 kWh/m² Wohnfläche für Heizung und Warmwasser im Jahr. Die Ergebnisse wurden unter der Annahme eines Energiepreises von 6,5 ct/kWh für einen Zeitraum von 25 Jahren berechnet. Eine Energiepreissteigerung wurde dabei nicht mit eingerechnet.
Die für die Untersuchung verwendeten Energiebilanzberechnungen zur Ermittlung des Primärenergiebedarfs qp sowie der spezifischen Transmissionswärmeverluste H"T basieren auf dem Schema der EnEV 2009. Grundlage sind die DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10 in Verbindung mit DIN V 4701-12 und PAS 1027. Das

End- und Primärenergiebedarf sowie CO₂-Emissionen der verschiedenen Varianten von Modellgebäuden.

Verfahren des öffentlich-rechtlichen Nachweises wurde verwendet, um die gesetzlichen Grenzwerte und die Förderkonditionen der KfW schlüssig abbilden zu können. Abweichend davon wurde der in den Hausdatenblättern im Einzelnen abgebildete Endenergiebedarf nach dem Leitfaden „Energiebewusste Gebäudeplanung“ des IWU (Monatsverfahren) berechnet. Damit seien die Energiebedarfskennwerte besser mit gemessenen Energieverbrauchskennwerten vergleichbar. Zudem werden die Ener­gieeinsparpotenziale durch die energiesparenden Maßnahmen im Vergleich zur Berechnung nach EnEV 2009 realistischer (d. h. geringer als nach EnEV) abgebildet.

Vollkosten der Modernisierung
Die auf Basis der ausgewerteten Kostenfeststellungen ermittelten Vollkosten für die Modernisierung der Modellgebäude auf EnEV- bzw. Effizienzhaus-100-Standard betragen im Mittel ca. 275 Euro/m² Wohnfläche. Das „Effizienzhaus-85“-Niveau lässt sich im Durchschnitt zu Kosten von 310 Euro/m² Wohnfläche erreichen. Der „Effizienzhaus-70“-Standard erfordert dagegen ca. 355 Euro/m² Wohnfläche schon deutlich höhere Investitionen. Bedingt durch den sehr guten baulichen Wärmeschutz und den hohen baulichen und planungstechnischen Aufwand zur Vermeidung von Wärmebrücken sowie der hochwertigen Ausführung im Detail erfordert das Niveau eines fossil beheizten „Effizienzhaus-55“-Gebäudes einen Investitionsaufwand von 420 Euro/m² Wohnfläche.

Vollkosten und energiebedingte Mehrkosten der verschiedenen Varianten von Modellgebäuden. 80 Euro/m² Wfl. betragen die energiebedingten Mehrkosten einer Sanierung auf EnEV-Niveau, während die Vollkosten bei 275 Euro/m² Wfl. liegen.

Eine Ausnahme bilden hier die mit Biomasse beheizten Gebäude: Durch die sehr günstigen Primärenergiekennwerte der regenerativen Energieträger werden die primärenergieseitigen Anforderungen der verschiedenen Niveaus leicht erfüllt. Dadurch kann der Aufwand für die Verbesserung des Wärmeschutzes und für die hochwertige Planung und Ausführung zur Vermeidung von Wärmebrücken reduziert werden.
Dies führt in der Summe zu relativ kos­tengünstigen Maßnahmenpaketen bei allerdings im Vergleich relativ hohen Energiekosten. Die Mehrkosten für das Erreichen des „Effizienzhaus-55“-Niveaus betragen im Vergleich zum „Effizienzhaus-100“-Niveau bei fossil beheizten Gebäuden mit dem entsprechend hochwertigen baulichen Wärmeschutz lediglich ca. 150 €/m² Wohnfläche. Das „Effizienzhaus-55“-Niveau kann mit regenerativ beheizten Gebäuden noch güns­tiger erreicht werden.

Energiebedingte Mehrkosten
Unter Beachtung des Kopplungsprinzips sind die energiebedingten Mehrkosten der Maßnahmenpakete im Vergleich zu den Vollkosten deutlich geringer: Für das Effizienzhaus-100-Niveau betragen die energiebedingten Mehrkosten lediglich 80 bis 90 €/m² Wohnfläche, steigen allerdings bis zum Niveau des Effizienzhaus-55-Gebäudes überproportional auf ca. 230 €/m² Wohnfläche an. Dies erscheint vor dem Hintergrund des erhöhten Aufwands für diese hochwertigen Gebäude plausibel. Insgesamt ist der Anteil der energiebedingten Mehrkosten jedoch gering. Dabei muss beachtet werden, dass die Berechnungen im Rahmen des Kopplungsprinzips unter folgenden Prämissen durchgeführt wurden: Die Kosten von etwa 25 bis 45 €/m² Wohnfläche für dezentrale Abluftanlagen in Mehrfamilienhäusern werden der Vollständigkeit halber zwar bei den Vollkosten berücksichtigt, diese Kosten sind jedoch keine energiebedingten Mehrkosten. Die Abluftanlage ist vielmehr eine Maßnahme zur Gewährleis­tung einer dauerhaft hohen Raumluftqualität und dient nicht in erster Linie zur Ener­gieeinsparung. Energiebedingte Mehrkos­ten entstehen durch den Einsatz einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

Die tatsächlich realisierten durchschnittlichen Miet­erhöhungen nach Angaben von 32 Projektteilnehmern zeigen, dass in den meisten Fällen ausreichend hohe Miet­erhöhungsspielräume für Sanierungen, aufgrund der zuvor geringen Ausgangsmiete (im unsanierten Zustand) vorliegen.

Im Rahmen des Kopplungsprinzips wird auch der Austausch der alten Niedertemperaturkessel bzw. der Fernwärme-Übergabestationen durch neue Brennwertkessel (verbessert) bzw. neue Fernwärme-Übergabestationen als Maßnahme angesehen, die im Zuge der Sanierung des Gebäudes ohnehin durchgeführt wird. Energiebedingte Mehrkosten entstehen z. B. durch den Einsatz von Solaranlagen.
Durchschnittliche Vollkosten und energiebedingte Mehrkosten (in Klammern) im Überblick:

• „Effizienzhaus 100“ 275 Euro/²Wohn-fläche (80 Euro/m² Wohnfläche)
• „Effizienzhaus 55“ 420 Euro/m² Wohn­fläche (230 Euro/m²Wohnfläche)

Werden Mehrfamilienhäuser so saniert, dass sie den aktuellen Neubaustandard „Effizienzhaus 100“ erreichen - das entspricht einer Energieeinsparung von rund 60 % - kos­tet der zusätzliche Aufwand für Energieeffizienz nur 80 Euro/m². Bei der deutlich besseren Sanierung zum „Effizienzhaus 70“, bzw. einer Einsparung von durchschnittlich 75 %, steigt dieser Wert auf 158 Euro/m². Bis zu diesem Standard kann der Vermieter seine Kosten decken, ohne den Mieter stärker zu belasten. Er muss zwar die Kaltmiete um 0,82 Euro/m² und Monat erhöhen, dem stehen aber Energiekosteneinsparungen von 0,92 Euro/m² und Monat gegenüber. Die Warmmiete erhöht sich damit nicht.
Bei der hocheffizienten Sanierung zum „Effizienzhaus 55“, die einer Energieeinsparung von 80 % entspricht, liegen die energieeffizienzbedingten Mehrkosten schon bei 230 Euro/m². Das entspricht einer Mieterhöhung von 1,17 Euro/m² und Monat bei einer gleichzeitigen Einsparung von 0,99 Euro. In diesem Fall würde die Warmmiete also steigen. Warmmietneutralität kann hier nur bei stark steigenden Energiepreisen oder aber bei langfristigeren Investitions-Umlagen erreicht werden.
Weitere Informationen und Detailergebnisse können der dena-Sanierungsstudie, die auf der Internetseite zum Download bereit steht, entnommen werden.

Bilder: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena)

www.zukunft-haus.info/sanierungsstudie
www.iwu.de