Verbrauchserfassung und -abrechnung in Eigenregie

Mit Ablauf der Eichfrist für Wasser- und Wärmezähler besteht für Wohnungsunternehmen jedes Mal die Option: den Ablesedienstleister weiter machen lassen oder den ersten Schritt zur Verbrauchserfassung und Abrechnung in Eigenregie wagen? Dabei liegt „das größere Wagnis darin, in geschlossenen Systemen gefangen zu sein“, meint Frank Molliné, Geschäftsführer eines Unternehmens für Verbrauchsmesstechnik.

Einen Dienstleister mit dem Ablesen der Verbräuche in Mietwohnungen zu beauftragen, hat viele Vorteile, weiß Frank Molliné aus eigener Erfahrung. Er ist Geschäftsführer von WDV-Molliné, einem Spezialisten für die messtechnische Erfassung von Energiemengen in Gebäuden und Industrieprozessen. Das Unternehmen bietet selbst einen Ablesedienst an. „Es ist bequem, sich um Eichfristen, Ablesen und Abrechnen nicht kümmern zu müssen. Werden dazu Verbrauchszähler als geschlossenes System installiert, hat das aber seinen Preis“, so seine Worte.
Mit dem Preis seien aber noch nicht einmal vorrangig die Kosten für den Ablesedienst gemeint. Die sind umlagefähig und werden vom Mieter getragen. Ein Umstand, der allerdings häufig zu Diskussionen führe und das Bundeskartellamt sich zu einer Sektoruntersuchung genötigt sah. Die Beurteilung, ob es durch den Marktanteil von über 80 % der fünf gro­ßen Abrechnungsdienste zu einer Wettbewerbsverzerrung kommt, steht allerdings aus. Hier kann es also zu nachhaltigen Veränderungen kommen, vermutet Molliné. Viele Wohnungsunternehmen bauten aber schon jetzt und aus anderen Gründen sukzessive ein eigenes Abrechnungswesen auf.

Eigene Hardware, eigene Daten, eigene Analysen
Daten sind die Währung der Digitalisierung. Mit welchem Tempo die in allen Gesellschaftsschichten und Branchen voranschreitet, lässt sich mit Blick auf das erst 10-jährige Jubiläum des Smartphones und der darauf ablaufenden Online-Dienste nur erahnen. Immer mehr Daten transportieren, speichern und analysieren zu können, hat die Welt bereits verändert – und wird auch den Mikrokosmos der Wohnungswirtschaft neu ordnen. „Die Datenverfügbarkeit zu jeder Immobilie – nicht zuletzt auch zu den Energieverbräuchen – ist elementar für jegliche Investitionsentscheidungen“, kennt Frank Molliné die Bedürfnisse seiner Kunden in der Wohnungswirtschaft: Von barrierefreiem Wohnraum über die Anbindung an Breitband-Internet bis zur Anhebung des Ausstattungsniveaus oder Neubauprojekte – unternehmerisch kluge Entscheidungen lassen sich nur auf Basis individueller Datenanalysen betreiben. „Diese Datenhoheit wollen Wohnungsunternehmen eigentlich in den eigenen Händen haben“, hat Molliné in Gesprächen mit den Geschäftsführern von Gesellschaften und Genossenschaften erfahren.

Objektspezifische Datenbasis ermöglichen
Welche Effizienzmaßnahmen bei einem Gebäude den kürzesten Return on Investment erzielen, lässt sich anhand von Ener­giedaten herausfinden. Die Verbrauchswerte der Heizkostenabrechnung sind oftmals dafür jedoch nur ein Teil. Frank Molliné: „Eventuell sind zusätzliche Messgeräte notwendig, um neben dem Nutzerverhalten auch das Betriebsverhalten der Heizungsanlage zu analysieren, z. B. wenn Blockheizkraftwerke mehrere Häuser mit Nahwärme versorgen oder zusätzlich regenerative Quellen wie Solarthermie vorhanden sind oder geplant werden.“ Um eine höhere Schärfe bei der Datenanalyse zu erreichen, müssten u. U. auch mehrere baugleiche Wohnhäuser in einem Quartier untersucht und die Mess­ergebnisse gegenübergestellt werden. „Die erforderliche Datenbasis ist also bei jeder energetischen Analyse anders. Diese Flexibilität gewährleisten wir durch den Einsatz offener Messgeräte, die wir selbst auslesen“, zitiert Molliné den Geschäftsführer eines großen Immobilienunternehmens. Denn damit lassen sich jederzeit ohne großen Mehraufwand eigene Messstellenkonzepte realisieren.  
Offene Systeme der Wärme- oder Wasserzähler hätten einen weiteren Vorteil, wie Frank Molliné sagt: Auf Sicht würden bei der Smartphone-affinen und ökologisch denkenden Generation die Wohnungsunternehmen nicht umhinkommen, Mietern ein Energiemonitoring zur Verfügung zu stellen, das in Echtzeit den Verbrauch darstelle und eigene Analysen zulasse. „Offene Messsysteme zur Verbrauchserfassung lassen sich viel kostengünstiger darauf umstellen“, stellt Molliné fest und begründet, „denn für die Übertragung von Daten und Steuerbefehlen im Smart Home wird sich ein Standard herausbilden.“

Offene Systeme versus proprietäre Systeme
Nach Aussage von Frank Molliné würden „immer mehr“ Wohnungsunternehmen auf offene Systeme für Zähler setzen. Geschlossene Systeme kennzeichnen sich dadurch, dass die Hardware (Zähler), die Software zur Datenerfassung und Verarbeitung sowie die Übertragungsprotokolle aufeinander abgestimmt sind. „Der große Nachteil ist jedoch, dass sich selten alle messtechnischen Herausforderungen in einer Immobilie oder Liegenschaft wirtschaftlich lösen lassen.“ Er nennt ein Beispiel:
In einem Gewerbepark bietet ein Unternehmen in mehreren Häusern modular zu konzipierende Büroflächen an. In den Gebäuden befinden sich zudem Einrichtungen für die allgemeine Nutzung wie Konferenzräume, Küchen und Sanitäranlagen. Außer dem Warm- und Kaltwasserverbrauch sowie der Heizwärmeabnahme sind in den klimatisierten Räumen Kältemengen zu erfassen. Zum vereinfachten Ablesen – gerade, wenn sich bei einem Mieterwechsel zusätzlich der Zuschnitt der Büroflächen ändert – soll eine Fernauslesung per Funk möglich sein. „Das aber war gar nicht so einfach, weil im Gebäude viel Stahlbeton verbaut ist“, berichtet Frank Molliné. „Hätte uns nur ein System zur Verfügung gestanden, wäre das nicht realisierbar gewesen. Mit unserer Palette an Verbrauchszählern und Schnittstellen konnten wir aber ein passendes Messstellenkonzept aufbauen.“
Das sah im Detail so aus: Als Modular-Wasserzähler wurden Hauswasserzähler und Unterputzzähler für jede Einheit und die gemeinschaftlich genutzten Räume installiert. Das achtstellige Rollenzählwerk zeigt die Verbrauchswerte konventionell an – ein steckbares wireless M-Bus-Modul ermöglicht die Fernauslesung. Die Stromversorgung liefert eine Batterie.
Zum Messen der Energieverbräuche für Raumwärme und Klimatisierung auf den Etagen setzte WDV-Molliné den Kompakt-Wärmezähler „Wingstar C3“ ein. Neben der erwähnten wireless M-Bus-Schnittstelle kann dieses Messgerät als Klimazähler genutzt werden, d. h. es erfasst die Wärmeenergie bei einer Medientemperatur von 15 bis 90 °C oder Kälteenergie im Temperaturbereich von 5 bis 20 °C. In den größeren Hauptversorgungsleitungen mit DN 20 bis DN 50 erfassen Klimazähler mit Ultraschallmessung die Verbräuche.
Jeder Zähler in dem Objekt erhält eine eigene ID und sendet zu voreingestellten Zeiten die Verbrauchsdaten per Funk. Die Daten sind verschlüsselt. Anhand der Funkdaten sind keine Querverbindungen zwischen Zähler und Nutzer zu ziehen. Die Zuordnung der Verbrauchswerte zu den Mietern erfolgt in dem Softwaretool „Sysmess S 1“ von WDV-Molliné. Mit diesem Programm lassen sich die Zähler frei gruppieren und zu Kostenstellen zusammenfassen. Die Daten können in dem übergreifenden Datenformat CSV exportiert werden – beispielsweise in eine Excel-Datei, ein Gebäudeautomationssystem oder ein Abrechnungsprogramm des jeweiligen Facility Managements oder Wohnungsunternehmens.
Das Fernablesen erfolgt mit einem USB-Funkempfänger und Laptop mit der „Sysmess S 1“-Software. Nähert sich der Ableser einem Funkzähler, werden die Daten automatisch registriert und gemäß der mitgesendeten ID in der Auslesesoftware dem entsprechenden Zähler zugeordnet. Eine optische Erkennungshilfe zeigt an, welche Zähler bereits erfasst sind und welche noch fehlen.

Umstellung kann schrittweise erfolgen
Frank Molliné sieht hohe Kosten auf den Betreiber der Immobilie zukommen, wenn von einem geschlossenen System kurzfris­tig auf die Datenerfassung und Abrechnung in Eigenregie umgestellt werden soll. Es müsse die gesamte Hardware getauscht werden. Daher empfiehlt Frank Molliné einen schrittweisen „und damit besonders wirtschaftlichen“ Übergang: „Wir bieten offene Zählersysteme für alle Messkapseln der etablierten Ablesedienste an. Die Umstellung kann im Zuge des Zählertauschs nach der Eichfrist Haus für Haus erfolgen. Über Steckmodule ist aber auch die Möglichkeit gegeben, zu einem definierten Umstellungszeitpunkt die jeweils passende Schnittstelle für die Selbsterfassung zu ergänzen – von Funk, Infrarot, Impuls, KNX bis M-Bus.“

Schlussbemerkung
Die Bedürfnisse von Wohnungsunternehmen sind ebenso unterschiedlich wie die technischen Bedingungen, die jede Immobilie an die Messtechnik für Energieverbräuche stellt. Aus Sicht von Frank Molliné lassen sich diese nur mit systemoffenen Verbrauchszählern wirtschaftlich erfüllen. Die Stärken verschiedener Systeme könnten so unter einem einheitlichen Bedienkonzept kombiniert werden. Für ein aussagefähiges Energiemonitoring, beispielsweise zur Absicherung von Investitionsentscheidungen, sind zudem individuelle Messstellenkonzepte erforderlich, die sich mit offenen Systemen kostengüns­tig installieren lassen.

Bilder: WDV-Molliné GmbH, Stuttgart

www.molline.de