Intelligentes Energiemanagement in der Immobilienwirtschaft Gesetzliche Vorgaben fordern Immobilienbesitzer – Energiemanagement verhilft zu mehr Transparenz

Die Vielzahl rechtlicher Vorgaben bietet Immobilienunternehmen sowohl Chancen als auch Verpflichtungen. So müssen beispielsweise bei der Erstellung von Neubauten die Anforderungen aus dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) eingehalten werden. Dieses schreibt die Nutzung Erneuerbarer Energien bei der Erzeugung von Wärme zwingend vor. Weiter ergeben sich aus dem Energieeinspargesetz (EnEG) und der daraus folgenden Energieeinsparverordnung (EnEV) Anforderungen an die energetische Ausgestaltung von Gebäuden. Hier werden rechtliche Regelungen für die technische Ausstattung von Energieerzeugungsanlagen vorgegeben sowie Möglichkeiten zur Nutzung von Erneuerbaren Energien aufgezeigt. Das Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG) bietet wiederum Möglichkeiten gesetzlicher Förderung bei der Nutzung von Kraft-Wärme-Kopplung, die Ergänzung oder Austausch bestehender Wärmeerzeugungsanlagen wirtschaftlich attraktiv werden lassen. Vor dem Hintergrund dieser zahlreichen gesetzlichen Anforderungen an die technische Gebäudeausstattung ist es ratsam, sich der Diens­te eines professionellen Energiemanagers zu bedienen. Dieser kann, unter Berücksichtigung aller relevanten gesetzlichen Regelungen, dann ein maßgeschneidertes Energiekonzept für das betreffende Gebäude entwickeln. Das geht oft mit einer Vergabe von Energiedienstleistungen einher, die bis zur Bereitstellung und dem Betrieb kompletter Energieanlagen reichen kann. In der Praxis wird dies durch Contracting-Lösungen umgesetzt.

Contracting schafft echte Effizienzvorteile
Ziel von Energie-Contracting ist es, für eine wirtschaftliche Bereitstellung von Energie zu sorgen und dabei maßgebliche Verbesserungen in der Energieeffizienz zu erzielen. Da hohe Investitionen in die Modernisierung der Anlagentechnik Eigentümer und Betreiber von Gebäuden oft abschrecken, bleiben Einsparpotenziale häufig ungenutzt.

Im Online Portal von Techem stehen die relevanten Energiedaten rund um die Uhr zur Verfügung.

Bei der Optimierung beziehungsweise Erneuerung von Energieanlagen im Contracting übernimmt der Contractor je nach Vertragsmodell die Planung, Errichtung, Finanzierung sowie den Betrieb der Ener­gieanlagen. Dadurch wird das Gebäude effizient mit Wärme, Kälte, Strömungs­energie und Licht versorgt, ohne dass der Eigentümer selbst in die Anlagentechnik investieren muss. Die Refinanzierung für den Contractor erfolgt je nach Modell über die Lieferung der Nutzenergie und durch die erzielten Energieeinsparungen. Betreiber oder Eigentümer von Immobilien profitieren darüber hinaus bei leistungsstarken Contractoren von Einspargarantien auf Ener­giekosten und erhalten so Planungssicherheit.

Energiemanagement vermittelt Transparenz
Um zukunftsfähig zu sein, dürfen Contracting-Lösungen dabei nicht zu kurz greifen, sondern müssen ein ganzheitliches Energiemanagement für die Versorgung von Gebäuden im Blick haben. Ziel ist es, die organisatorischen und technischen Abläufe zu optimieren, um unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten den Gesamtenergieverbrauch im Gebäude zu senken. Dieser Aspekt ist auch Gegenstand der seit August 2009 geltenden DIN-Norm EN 16001, in der die Anforderungen an das Energiemanagement beschrieben werden. Dort heißt es: „Generelles Ziel dieser europäischen Norm ist es, Organisationen beim Aufbau von Systemen und Prozessen zur Verbesserung ihrer Energieeffizienz zu unterstützen. Durch ein systematisches Ener­giemanagement sollte dies zu Reduzierungen sowohl der Kosten als auch der Treibhausgasemissionen führen.“ Dadurch unterstützt die DIN EN 16001 die Implementierung eines kontinuierlichen Regel- und Kontrollprozesses im Unternehmen und dient als Leitfaden für die nachhaltige Senkung von Energieverbräuchen in Gebäuden.

Nur was gemessen wird, kann optimiert werden
Die Verbesserung der Energiebilanz eines Gebäudes kann über die Optimierung der Anlagentechnik, die Steuerung und Regelung einer Anlage oder über die Beeinflussung des Nutzerverhaltens erreicht werden. Welche Maßnahmen für welches Gebäude geeignet sind, lässt sich mit einem Energiemonitoring-System feststellen. Auf Grundlage eines individuellen Messkonzeptes wird zunächst die geeignete Messtechnik installiert. Die damit gesammelten Daten –  etwa Wärme- und Stromverbrauch - bilden die Grundlage für die Ermittlung konkreter Einsparpotenziale.

Das Netzdiagramm eines 4-Sterne-Hotels bewertet das Hotel im Vergleich zum Durchschnitt. Die schwarze Linie stellt die Werte des Hotels dar. Werte außerhalb der orangen Fläche: Das Hotel schneidet schlechter als der Durchschnitt (Median) ab. Werte innerhalb der orangenfarbigen Fläche: Das Hotel ist besser als der Durchschnitt. Werte innerhalb der grünen Fläche: Das Hotel gehört mit diesem Wert zu den besten 25 %.

Beim Energiedienstleister Techem beispielsweise laufen in einem sogenannten Datenlogger die durch die Messtechnik ermittelten Werte alle fünfzehn Minuten zusammen. Per Funk werden die Informationen gesichert an ein Rechenzentrum übermittelt und anschließend über ein Online-Portal zur Verfügung gestellt, aufbereitet und analysiert. Ingenieure bewerten die Energiebilanz des Gebäudes und schlagen Optimierungsmaßnahmen vor. Kunden können rund um die Uhr den Ener­giestrom im Gebäude beobachten und auswerten – das schafft Transparenz und macht den Energieverbrauch im Gebäude nachvollziehbar.
Energiemonitoring ist damit ein wichtiger Schritt im professionellen Energiemanagement, gerade auch, weil es ein umfangreiches Benchmarking ermög­licht. So kann beispielsweise ein Handelsfilialist einzelne Filialen miteinander vergleichen und Unterschiede im Energieverbrauch sichtbar machen. Anonymisiert kann ein Energiedienstleister die Liegenschaft eines Kunden gegen den Branchendurchschnitt bewerten und die Daten mit relevanten Kennzahlen aus der Branche ergänzen. Dadurch ergibt sich ein klares Bild der Energiebilanz eines Gebäudes, das eine Beurteilung darüber zulässt, ob viel oder wenig Energie verbraucht wurde.

Umfangreiches Benchmarking liefert wertvolle Erkenntnisse
Im Hotel- und Gastgewerbe bilden statische und dynamische Benchmarks die energetische Versorgungssituation eines Gebäudes besonders gut ab. Typische Kennzahlen für einen Hotelbetrieb sind der verbrauchte Strom pro Bett oder Zimmer (statischer Benchmark) beziehungsweise der verbrauchte Strom pro belegtem Bett oder belegtem Zimmer (dynamischer Benchmark). Energiemonitoring, welches auf Viertelstunden-Werten basiert, bietet hier eine direkte Rückkopplung: Änderungen im Nutzerverhalten werden unmittelbar sichtbar. Aber auch insgesamt liefert das Energiemonitoring viele hilfreiche Erkenntnisse, beispielsweise über anfallende Betriebskosten oder Energieströme (welche Räume werden wann klimatisiert, belüftet und beleuchtet, obwohl sie nicht genutzt werden). Außerdem erhält der Betreiber Hinweise über die Wärmeversorgung (ist die Taktung unterschiedlicher Kessel optimal) und über die Optimierung der Taktzeiten und Nutzungsdauer von Energieanlagen.

Ganzheitliches Energie­management spart Kosten
Um nicht nur beim Energieverbrauch, sondern auch beim Einkauf Kosten zu senken, gehört zu einem ganzheitlichen Energie­management auch die professionelle Ener­giebeschaffung durch einen Ener­giedienstleister. Entscheidende Faktoren für eine erfolgreiche Ausschreibung von Strom und Erdgas sind die effektive Nutzung der Möglichkeiten der liberalisierten Energiemärk­te, ein hohes Maß an Transparenz und eine kurze Bindefrist bei Ener­gieausschreibungen. Um dies zu erreichen, eignen sich Online-Portale für Ener­giebeschaffung. Mit ihnen können über Ausschreibungen eine Vielzahl regionaler und überregionaler Energielieferanten mit geringem Aufwand erreicht werden. Unter den gegebenen Marktbedingungen werden so optimale Preise erzielt. Das wäre bei der herkömmlichen Energiebeschaffung nur mit erheblichem Aufwand möglich.

Blick auf die modernisierte Wärmeversorgung mit einem Blockheizkraftwerk im Treff Hotel Panorama.

Im Idealfall stehen in einem Online-Portal alle relevanten Daten für die Energiebeschaffung rund um die Uhr zur Verfügung. Dadurch kann jederzeit auf die sich ändernden Marktbedingungen reagiert werden und die Zusammensetzung der Energiepreise wird transparent. Die Auslagerung der Energiebeschaffung an einen Energiedienstleister bietet zudem eine spürbare Entlastung von administrativem Aufwand.

Erfolgreiches Energie­management am Beispiel Treff Hotel Panorama
Die Energiekosten für die Wärme- und Stromversorgung in einem Hotel können unter Berücksichtigung entsprechender Energiemanagement-Lösungen um rund 5% reduziert werden. Das entspricht einer Reduzierung des CO₂-Ausstoßes von rund 400 t im Jahr. Somit profitieren die Hotelverantwortlichen von einer umweltfreundlichen Energieversorgung, ohne selbst zu investieren.

Die Fernüberwachung am Terminal ermöglicht die Steuerung und Regelung des Blockheizkraftwerks.

Das Oberhofer Treff Hotel Panorama am Rennsteig im Thüringer Wald hat die Verbesserung seiner Energieeffizienz in die Hände des Energiemanagers Techem gelegt. Im Hotel sollte die bestehende Anlagentechnik erneuert werden, da durch die Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle die vorhandene Technik nicht mehr dem tatsächlichen Bedarf entsprach. Durch die Überdimensionierung der Energieanlagen war der effiziente Anlagenbetrieb nicht mehr gegeben.

In der ersten Phase wurden Energieverbrauch, Lastgänge sowie Gebäude- und Anlagendaten analysiert und die tatsächliche Heizlast unter Berücksichtigung der sanierten Gebäudehülle bestimmt. Es folgte ein umfassender Maßnahmenkatalog zur Optimierung der Energieeffizienz, der alle wesentlichen Aspekte der Energiebereitstellung wie Wärmeerzeugung, Raumlufttechnik, Trinkwassererwärmung und Allgemeinstrom berücksichtigte. Nach der Feinplanung sind folgende Maßnahmen im Rahmen eines Gesamtkonzepts umgesetzt worden:

• Erneuerung der Wärmeversorgungsanlagen unter Verwendung von Brennwerttechnik, Anpassung der Heizleis­tung auf die tatsächlichen Erfordernisse,
• Einsatz eines Blockheizkraftwerks zur Abdeckung der Wärmegrundlast und zur Nutzung des erzeugten Stroms für die Eigenstromversorgung,
• hydraulischer Abgleich der Heizungsverteilung für die Heizkörper,
• Änderung der Rohrleitungsführung zur Behebung hydraulischer Probleme in den Bädern der Hotelzimmer,
• Überarbeitung der Druckhaltung für die Heizung in der gesamten Liegenschaft, Reduzierung auf eine Druckzone,
• Erneuerung der gesamten Wasseraufbereitung der Heizungsanlage,
• Einbindung der Heizkreise für die Nassräume (Hotelzimmer) in den Vor- und Rücklauf,
• Einbau einer intelligenten DDC-Regelung zur Steuerung und Überwachung (Fernüberwachung mit Störweitermeldung und Ferneingriff für die gesamte Anlagentechnik der Wärmeerzeugung),
• Energiecontrolling und -monitoring über die DDC-Regelung der Heizzentrale,
• Anpassung des Heizraumes (Gebäudehülle) an die brandschutztechnischen Anforderungen.

Die Wärmeversorgung des Hotels erfolgte vorher aus drei Kesseln mit einer Leistung von jeweils 1160 kW. Nach der Sanierung im Wärmecontracting versorgen nun zwei Brennwertkessel (700 kW und 1300 kW) sowie ein Blockheizkraftwerk mit 140 kW elektrisch und 216 kW thermisch die mehr als 400 Hotelzimmer und 80 Ferienwohnungen des Hotels. Alle erforderlichen Investitionen wurden vom Contractor übernommen. 

Schlussbemerkung
Die Nachfrage der Immobilienbesitzer nach hochwertigen und umfassenden Energie-Contracting-Lösungen nimmt zu. Denn erfahrene Contracting-Unternehmen mit leistungsstarken Lösungen sind bei der energetischen Optimierung des Immobilien-Portfolios ein wertvoller Partner. Die Kombination mit Einspargarantien, wie sie beispielsweise Techem anbietet, ist für Immobilienbetreiber und -eigentümer ein wichtiger Zusatznutzen.

Autoren: Thilo Vorhauer, Produktmanager, Peter Corell, Marketing & Kommunikation, beide Techem Energy Contracting GmbH

Bilder: Techem GmbH / Karl-Heinz Frank

www.techem.de