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Ohne vertragliche Regelung droht Streit

Die Grenze dessen, was ein Wohnungseigentümer an Trittschall zu erdulden hat, ist gerade bei älteren Gebäuden häufiger Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen – daran ändert auch das jüngste BGH-Grundsatzurteil nichts

Beim Ausbau von Dachgeschossen muss dem Schallschutz besonderes Augenmerk zukommen – das gilt vor allem, wenn ein Bad installiert wird. SHK-Unternehmen, die eine komplette Leistung „aus einer Hand“ anbieten, sollten das Thema vorher vertraglich regeln. Bild: LBS

 


Der Trittschallschutz ist in den letzten Jahren immer häufiger Zankapfel unter Wohnungseigentümern geworden. Jetzt hat der Bundesgerichtshof zu dem Themenkomplex ein neues Grundsatzurteil gesprochen. Doch insbesondere für die technischen Gebäudeausrüster bleiben mehr Fragen als Antworten.

Des einen Freud, des anderen Leid. Diese Erfahrung machen Wohnungseigentümer in ihrer Gemeinschaft ein ums andere Mal. Und so gilt auch bei der Modernisierung oder Renovierung nichts anderes. Während der Wohnungseigentümer im Dachgeschoss sich an seiner neuen ebenerdigen Dusche erfreut oder zufrieden barfuß über den neuen Fliesenboden samt Fußbodenheizung geht, ärgert sich der Eigentümer der unteren Wohnung, dass er jeden Schritt mitverfolgen kann. Denn während früher der Teppich oder die Duschtasse die Geräusche „geschluckt“ hat, dringt der Trittschall des oberen Bewohners nunmehr deutlich lauter durch die Decke.

Der Streit ist vorprogrammiert
Und so verwundert es nicht, dass die Grenze dessen, was ein Wohnungseigentümer an Trittschall zu erdulden hat, gerade bei älteren Gebäuden häufiger Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen ist. Ausschlaggebend sind dann meist zwei Fragen. Zum einen die Frage, ob bei der Renovierung oder Modernisierung die technischen Vorgaben zur Zeit der Baumaßnahme oder diejenigen zur Zeit der Errichtung des Gebäudes einzuhalten sind. Zum anderen die Frage, welche konkreten Schallschutzwerte als technische Vorgaben gelten. In Betracht kommen die Mindestanforderungen nach DIN 4109 oder ein erhöhter Schallschutz. Der erhöhte Schallschutz könnte sich nach dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 oder den noch strengeren Anforderungen der Schallschutzklasse II oder III der VDI 4100 richten.
In der Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof beide Fragen nur in Fällen zu entscheiden gehabt, in denen der Wohnungseigentümer lediglich die „eigenen vier Wände“, also sein Sonder­eigentum, verändert hat. Meist wurde der alte Teppichboden mit höheren Schallschutzeigenschaften durch einen harten Parkettboden mit deutlich geringerem Schallschutz ersetzt. Das Gemeinschaftseigentum, hier vor allem der Estrich, blieb dabei unangetastet. In dieser Konstellation schuldet der Wohnungseigentümer nach dem Bundesgerichtshof nur die Einhaltung der technischen Vorgaben zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Anders ist es hingegen, wenn mit der Veränderung nachhaltige Eingriffe in die Gebäudesubstanz verbunden sind. Dann sind die technischen Vorgaben zum Zeitpunkt der Veränderung maßgeblich. Der Bundesgerichtshof differenziert bei der Beantwortung der Frage nach dem relevanten Zeitpunkt, also nach dem Umfang und dem Gewicht der Veränderung.
Im Hinblick auf die Frage nach den konkret einzuhaltenden Schallschutzwerten bei einer Veränderung ausschließlich des Sondereigentums fordert der Bundesgerichtshof nur die Beachtung der Mindestanforderungen der DIN 4109 zur Zeit der Errichtung des Gebäudes. Ob der Stand der Technik damals höher war oder die Ausstattung der übrigen Wohnungen in dem Gebäude bei der Errichtung einem höheren Schallschutzniveau entsprach, ist ohne Belang. Begründet wird dies damit, dass in erster Linie die Gebäudeteile im Gemeinschaftseigentum den Schallschutz sicherstellen und nicht das Sondereigentum.
Ungeklärt war bis dato, welche Maßstäbe gelten, wenn der Wohnungseigentümer nicht nur sein Sondereigentum verändert, sondern auch das Gemeinschaftseigentum, etwa durch den Einbau eines neuen Estrichs. Der damit verbundene Eingriff in die Gebäudesubstanz könnte bedeuten, dass stets die aktuellen technischen Vorgaben einzuhalten sind. Weiterhin offen war auch, welche konkreten Schallschutzwerte dann zu beachten sind. Zumindest teilweise Klarheit bringt nun die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16. 03. 2018 (VII ZR 276/16).

Badsanierung als Auslöser
In dem zu entscheidenden Fall hatten die Wohnungseigentümer im Jahr 2012 ihr Bad saniert. Sie entfernten den ursprünglichen Fliesenbelag sowie den Estrich vollständig, bauten eine Fußbodenheizung ein und verlegten eine Steigleitung unter Putz. Anschließend wurden der Fliesenbelag und die Sanitärobjekte erneuert. Die Wohnungseigentümerin der darunter befindlichen Wohnung behauptete eine Verschlechterung des Schallschutzes und forderte die Herstellung des Schallschutzniveaus nach der Schallschutzklasse III der VDI 4100 zur Zeit der Sanierung im Jahr 2012, hilfsweise der Schallschutzklasse II. Vor dem Landgericht wurden die Wohnungseigentümer verurteilt, ein Schallschutzniveau nach dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (1989) herzustellen. Während die Beklagten das Urteil des Landgerichts akzeptierten, beharrte die Klägerin weiterhin auf der Einhaltung der Vorgaben nach der Schallschutzklasse III der aktuellen VDI 4100. Sie zog vor den Bundesgerichtshof.
Dieser hat nun entschieden, dass ebenso wie bei Eingriffen in das Sondereigentum auch bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum nach dem Gewicht des Eingriffs zu differenzieren ist. Solange die Sanierung des Gemeinschaftseigentums nur der üblichen Instandhaltung oder Modernisierung des Sondereigentums dient, sind allein die technischen Vorgaben zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zu beachten. In diese Kategorie werden die übliche Modernisierung und der Umbau von Bädern fallen. Wird hingegen mit dem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, sind die aktuellen technischen Vorgaben zum Zeitpunkt der Baumaßnahme entscheidend. Diese Voraussetzungen werden regelmäßig beim Ausbau von Dachgeschossen vorliegen. Insoweit schafft die Entscheidung einen einheitlichen Maßstab für die Frage des relevanten Zeitpunkts und damit Rechtssicherheit für die Wohnungseigentümer.

Individuelle Abreden haben Vorrang
Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof, welche konkreten Schallschutzwerte zugrunde zu legen sind. Fest steht jedenfalls, dass individuelle Abreden zum Schallschutz, etwa in der Gemeinschaftsordnung, Vorrang haben. Fehlen Abreden, sind jedenfalls die Mindestanforderungen nach DIN 4109 zu beachten. Bei üblichen Renovierungen oder Modernisierungen, bei denen die technischen Vorgaben zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich sind, dürfte zudem der ursprüngliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wiederherzustellen sein, wenn dieser einen Schallschutz oberhalb der Mindestanforderungen gewährt hat.
Völlig offen bleibt jedoch die Frage, welche aktuellen Anforderungen bei einem wesentlichen Eingriff gelten. Hier spricht einiges dafür, dass die Rechtsprechung aus der Schallschutzqualität des übrigen Gebäudes Erwartungen und Anforderungen ableiten wird, die möglicherweise durch das technisch Machbare begrenzt werden.
Aufgrund der bestehenden Unsicherheiten sollte daher das Thema Schallschutz vor einem Ausbau zwischen den Beteiligten vertraglich geregelt werden. Ohne eine solche Regelung ist Streit schon fast vorprogrammiert. 

Autor: Dr. Thorsten Schätzlein. Der Rechtsanwalt und Dipl.-Bauingenieur ist Partner im Düsseldorfer Büro von CMS Deutschland. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das private Baurecht und das Vergaberecht.

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