IEU-Modernisierungskompass 2011Wertvolle Datenbasis für die Kundenberatung

Das jüngste Einsparziel der Bundesregierung für den deutschen Gebäudebestand stammt aus dem vergangenen September. Mit dem verabschiedeten Energiekonzept wurde beschlossen, dass der Primärenergiebedarf von Immobilien bis 2050 um 80 % sinken soll. Ein energieeffizienter Gebäudebestand ist das Ziel. „Die Vorgabe ist aus Sicht des Klimaschutzes auf jeden Fall sinnvoll. Allerdings ist es ein weitgehend theoretischer Wert, dem die global diskutierten CO2-Reduktionsziele zugrunde liegen“, erklärt Bernhard Funk, Sprecher der Initiative Erdgas pro Umwelt. „Ob und wie die Vorgabe zu erreichen ist, bleibt im Energiekonzept offen. Das ist es aber, was die Immobilienbesitzer am meisten interessiert. Welche Maßnahmen muss ich durchführen, um meinen Beitrag zu leisten? Lohnt sich das für mich überhaupt? Und kann ich die Sanierungsmaßnahmen finanziell stemmen? Mit dem Modernisierungskompass haben wir auf diese Fragen konkrete Antworten gegeben.“ Die Studie bietet eine breite, wissenschaftlich fundierte Basis, um das Kosten-Nutzen-Verhältnis verschiedener energetischer Sanierungsmaßnahmen einzuschätzen. Sie richtet sich an Hausbesitzer, Berater wie SHK-Handwerker sowie politische Entscheider.

Der Kesseltausch sollte der erste Schritt einer energetischen Sanierung sein.

Bernhard Funk: „Bei den Einsparzielen wird nicht beachtet, dass die Sanierung des Eigenheims freiwillig ist. Zwar wird die Ausweitung des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes diskutiert, allerdings wird im Energiekonzept geschrieben, dass keine ‚Zwangssanierungen‘ angeordnet werden sollen. Das bedeutet in der Konsequenz, dass jeder Immobilienbesitzer für sich einen Sinn in der energetischen Modernisierung der eigenen vier Wände sehen muss, um aktiv zu werden. Dafür ist ein Wegweiser wie der Modernisierungskompass unverzichtbar. SHK-Handwerker können die Studie in ihrer Kundenberatung aktiv nutzen, um sich selbst noch stärker als kompetenter Ratgeber zu positionieren.“

Reine Dämmmaßnahmen amortisieren sich erst nach knapp 47 Jahren. Beim Tausch eines alten Gas-Altkessels gegen eine moderne Erdgas-Brennwertanlage gleichen sich die Investitionen im Schnitt bereits nach weniger als sieben Jahren aus.

Die Kosten einer energetischen Sanierungsmaßnahme belasten Immobilienbesitzer unterschiedlich: Ein Anlagentausch ist ein wirtschaftlicher erster Schritt, der Freiräume für weitere Maßnahmen schafft. Dies ist besonders für junge Familien interessant, die noch lange in ihrem Eigenheim wohnen werden.

Modernisierungskompass 2011 auf aktualisierter Basis
Der IEU-Modernisierungskompass 2011 besteht aus zwei Studienmodulen. Beim ersten Modul handelt es sich um die aktualisierte Fassung der 2009 vorgestellten ers­ten Version der Studie. „Damals war es ein Novum, anlagen- und bauseitige Modernisierungsmaßnahmen miteinander zu vergleichen“, so Funk. Der Modernisierungskompass 2009 ermittelte die CO2- und Ener­giekosteneinsparung einer Dämmung und verschiedener Typen der Heizungsmodernisierung. Die Kosten der Modernisierung wurden ins Verhältnis zur CO2-Einsparung gesetzt: Aus den Ergebnissen geht hervor, wie viel Geld bei jeder Sanierungsvariante investiert werden musste, um ein Kilogramm CO2 einzusparen. Mit der statischen Amortisationsdauer der Maßnahmen hat die Studie bereits einen ersten Maßstab für die Sozialverträglichkeit gelegt. So ließ sich ablesen, wann die neue Heizung oder die Dämmung ihre Investitionskosten über die eingesparten Energiekosten wieder eingespielt hat.
Die Datenbasis des ersten Modernisierungskompasses ist nach wie vor notwendig. Daher wurde sie aktualisiert, erweitert und als Ausgangspunkt für den Modernisierungskompass 2011 genutzt. Das Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden (ITG) hat für die Neuauflage insgesamt 252 Modernisierungsvarianten verglichen. Untersucht wurden drei Gebäudetypen (Einfamilien-, Reihen- und Sechsfamilienhaus) mit jeweils vier Wärmeschutzniveaus (WSV 1978, WSV 1984, jeweils gedämmt und ungedämmt), zwei anlagenseitige Ausgangszustände (Heizöl und Erdgas) sowie zehn Anlagenvarianten. Damit ein möglichst realistisches Bild entstand, welches Potenzial die energetische Sanierung für den Klimaschutz hat, haben die Berechnungen in der Neuauflage nicht mehr einen alten Gas- oder einen alten Öl-Standardkessel als Ausgangszustand, sondern einen Mittelwert aus Standard- und Niedertemperaturkesseln. Funk: „Damit spiegelt der Ausgangszustand die tatsächliche Situation des durchschnittlichen deutschen Heizungsbestands wider. Die Ergebnisse für die möglichen Einsparpotenziale sind genauer.“
Aus dem ersten Studienmodul lassen sich drei grundlegende Ergebnisse ableiten:
1. Der Austausch eines alten Heizkessels erzielt sowohl mit Blick auf die Anschaffungskosten als auch hinsichtlich des CO2-Einsparpotenzials bessere Ergebnisse als eine Dämmung. Der Kesseltausch sollte daher der erste Schritt einer energetischen Sanierung sein.
2. Der Anlagentausch zahlt sich schneller aus als eine Dämmmaßnahme. So kann sich der Wechsel der Heizung gegen ein modernes Erdgas-Brennwertsystem bereits nach 6,7 Jahren rechnen, während die statische Amortisation einer Dämmung bei mehr als 47 Jahren liegt.
3. Erdgas-Brennwerttechnik weist das bes­te Verhältnis von Investition und CO2-Einsparung auf. Um ein kg CO2 einzusparen, müssen lediglich 1,08 Euro investiert werden.

„Die Berechnung des ITG zeigt sehr klar, wie die Inves­titionskosten im Verhältnis zur Kos­ten-, Energie- und CO2-Ersparnis einer Sanierungsmaßnahme stehen“, erläutert Funk. „Die Aussagen wurden allerdings unabhängig davon getroffen, ob das notwenige Kapital für die Sanierung beim Immobilienbesitzer überhaupt zur Verfügung steht. Mit der Neuauflage des Modernisierungskompasses wollten wir daher die Bezahlbarkeit und somit die Sozialverträglichkeit der verschiedenen Maßnahmen in einem zweiten Studienmodul stärker in den Vordergrund rücken.“

Mit Erdgas-Brennwerttechnik lassen sich die CO₂-Emissionen am günstigsten senken. Hausbesitzer müssen bei dieser Heizanlage nur 1,08 Euro investieren, um ein Kilogramm CO₂ im Jahr einzusparen. Damit liegen sie deutlich unter dem Durchschnitt von 1,62 Euro.

Für einkommensschwache und ältere Haushalte sind die Spielräume für energetische Optimierungen eingeschränkt. Ein Anlagentausch lässt die Wohnkosten am wenigsten ansteigen und ist auch hinsichtlich der Amortisationszeit eine empfehlenswerte Maßnahme.

Wie errechnet man, ob eine Modernisierung bezahlbar ist?
Die Ergebnisse der ITG-Erhebung dienten als Grundlage für das zweite Studienmodul, das vom Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) berechnet wurde. Es ermittelte, ob sich die deutschen Immobilienbesitzer die Sanierung ihrer Eigenheime überhaupt leisten können. Das InWIS entwarf dafür anhand statistischer Daten sieben Musterhaushalte mit unterschiedlicher Einkommens- und Altersstruktur. „Uns war wichtig, dass ein möglichst großer Teil der deutschen Immobilienbesitzer von den Ergebnissen des Modernisierungskompasses profitieren kann“, so Funk. Die sieben Beispielhaushalte wurden daher so gewählt, dass ihnen mehr als die Hälfte aller deutschen Eigentümerhaushalte zugeordnet werden kann. Funk: „Es gibt die junge Familie, die gerade ihr Haus bezogen hat, genauso wie den gut situierten ‚Best-Ager‘- oder den einkommensschwachen Rentnerhaushalt.“
Alle Haushaltstypen müssen einen bestimmten Teil ihres Monatseinkommens für das Wohnen ausgeben. Bei jüngeren und mittelalten Haushalten liegt diese sogenannte Wohnkostenbelastungsquote um die 30-%-Marke, bei einkommensschwachen Rentnerhaushalten ist sie mit 45 % am höchsten. In konkreten Zahlen muss ein junger Haushalt, der rund 2100 Euro pro Monat verdient, 715 Euro für das Wohnen ausgeben. Darin enthalten sind alle Kosten für Zins und Tilgung, Instandhaltung und Energie. Ein einkommensschwacher Rentnerhaushalt ist durch seine Wohnkosten im Verhältnis zu seinem verfügbaren Einkommen bereits stärker belastet: Er verfügt im Schnitt über ein Monatseinkommen von rund 1000 Euro, das Wohnen kostet ihn etwa 480 Euro pro Monat.
„Die Wohnkosten sind ein sehr guter Gradmesser, um die Bezahlbarkeit der ener­getischen Sanierung abzuschätzen“, erläutert Funk. „Da in ihnen sowohl Zins und Tilgung als auch die Energiekosten enthalten sind, bilden sich Belastung und Entlas­tung durch notwendige Investition und gesparte Energie gleichermaßen ab.“ Sinken die Wohnkosten, bedeutet das, dass die eingesparten Kosten über den Investitionen liegen. Die Haushalte gehen dann mit einem monatlichen Plus aus der Sanierungsmaßnahme heraus. Steigen die Wohnkosten hingegen, wird der jeweilige Haushalt belastet. Die Maßnahme ist unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten in diesem Fall nicht sinnvoll. Zwei konkrete Beispiele: Eine junge Familie, die ihren alten Gaskessel gegen eine moderne Erdgas-Brennwertheizung austauscht, senkt ihre monatlichen Wohnkosten nach fünf Jahren um rund 50 Euro. Statt 715 muss sie nur noch 663 Euro zahlen. Würde die Familie sich für eine Dämmmaßnahme entscheiden, würde die Haushaltskasse nach demselben Abtragungszeitraum Monat für Monat mit 736 Euro und somit um 21 Euro mehr belastet. Bei einem einkommensschwachen Rentnerhaushalt fällt dieser Vergleich zum Fünf-Jahres-Zeitpunkt noch deutlicher aus: Bereits beim Heizungstausch von Gas-Standard- zu Erdgas-Brennwertkessel steigen die Kos­ten um fünf Euro – von 478 auf 483 Euro. Im Vergleich zur Dämmung ist dieser Anstieg sehr gering: Im Falle einer Dämmung ergibt sich eine deutliche Mehrbelastung von 87 Euro, sodass monatlich 565 Euro und somit mehr als die Hälfte des Einkommens für den Faktor Wohnen ausgegeben werden müssten.

Die Wohnkosten sind ein sehr guter Gradmesser, um die Bezahlbarkeit der energetischen Sanierung abzuschätzen.

Richtige Maßnahmen wählen
Bernhard Funk: „Schon die beiden einfachen Beispiele zeigen, wie gravierend unterschiedlich sich die einzelnen Maßnahmen auf die Haushalte auswirken können.“ Der Modernisierungskompass verdeut­licht, dass sich alle Maßnahmen im Blick auf Energie- und CO2-Einsparung und somit für den Klimaschutz lohnen. Allerdings werden mittelalte und ältere Haushalte eher selten Maßnahmen wählen, die ihnen aufgrund der langen Amortisationszeiten aus rein wirtschaftlicher Sicht nichts nutzen. So überfordert eine kombinierte Sanierungsmaßnahme aus Dämmung und Heizungstausch die meisten Haushalte zwar nicht finanziell, wirklich sinnvoll ist sie jedoch vorwiegend für die jungen Haushalte. Denn sie werden noch lange in ihrem Eigenheim wohnen und somit von den langfristig gesunkenen Kos­ten profitieren.
Bei einkommensschwachen Rentnerhaushalten – die immerhin 13,4 % der deutschen Eigentümerhaushalte ausmachen – gibt es kaum Spielräume für eine energetische Optimierung. Der Anlagentausch ist die einzige Maßnahme, die die Wohnkosten nur gering steigen lässt. „Dennoch gibt es für einen solchen Anlagentausch gute Argumente, die von SHK-Handwerkern vermittelt werden können“, so Funk. „Die neue Heizanlage arbeitet effizient. Selbst wenn die Energiepreise weiter steigen sollten, bleiben die Heizkosten auf einem ähnlichen Niveau.“
Somit ist der Anlagentausch hin zur Brennwerttechnik für alle Haushaltstypen attraktiv. Funk: „Wer seine Heizkosten noch weiter senken möchte, kann seine Heizung zusätzlich mit einer solarthermischen Anlage zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung kombinieren. Diese Lösung kommt durch die Einbindung einer regenerativen Energie auch dem Klimaschutz zugute. Der Modernisierungskompass zeigt, dass diese Sanierungsvariante für die meisten Haushaltstypen lohnenswert ist.“

Eine Gebäudedämmung als Einzelmaßnahme ist für alle untersuchten Haushalte auf lange Sicht unwirtschaftlich und sollte mit einem Anlagentausch kombiniert werden. Die durch den Heizungstausch eingesparten Energiekosten können zur Tilgung der höheren Investitionen genutzt werden.

Dämmen nur in Kombination
Eindeutige Ergebnisse brachte der Modernisierungskompass für die Gebäudedämmung, wenn auf den Austausch der Heizungsanlage verzichtet wird. Sie ist als Einzelmaßnahme für alle Haushalte auf lange Sicht unwirtschaftlich und sollte immer mit dem Austausch der alten Heizung kombiniert werden. Die zusätzlich eingesparten Energiekosten stehen dann  zur Tilgung der höheren Investition zur Verfügung. Bei einer jungen Familie bleiben die Wohnkosten durch die Kombination nach fünf Jahren der Abtragung gleich. Bei einer Dämmung als Einzelmaßnahme würden sie um 2,9 % ansteigen. Das sind die besten Werte unter den betrachteten Haushalten. Bei einem Haushalt mittleren Alters würde die Dämmung als Einzelmaßnahme nach fünf Jahren zu einer Wohnkostensteigerung um 10 % führen. Bei der Kombination liegt die Steigerung immer noch bei 7,1 %.
„Für den Klimaschutz sind gedämmte Gebäude mit einer modernen, effizienten Anlagentechnik selbstverständlich die wertvollsten“, betont Bernhard Funk. „Die IEU ist daher ausdrücklich für diese Art der Komplettsanierung. Allerdings darf sie nicht zu einem Hemmnis werden, überhaupt aktiv zu werden.“ Einen Nutzen für den Klimaschutz gäbe es nur, so Funk, wenn die Haushalte die machbaren Maßnahmen auch wirklich durchführten. „In diesem Punkt muss ein Umdenken in der Politik und auch beim Fördersystem stattfinden“, fordert er. „Da in vielen Fällen das Schritt-für-Schritt-Vorgehen Freiräume für immer weitere Sanierungsmaßnahmen schafft, sollten Einzelmaßnahmen in der Förderung einen höheren Stellenwert erlangen.“ Die Entscheidung der KfW, seit März wieder Zuschüsse und Kredite für Einzelmaßnahmen zu vergeben, sei vor diesem Hintergrund begrüßenswert. Denn nur durch eine einfache, leicht zu beantragende und dauerhaft verfügbare Förderung könne die Modernisierungsquote in Deutschland angehoben werden.

Handwerker sind häufig die ersten Ansprechpartner, wenn es um das Thema Modernisierung geht.

Optimale Kundenberatung mit dem IEU-Modernisierungskompass
„Das SHK-Handwerk nimmt bei der Aufgabe, die Besitzer von Bestandsimmobilien für eine energetische Sanierung zu gewinnen, eine wichtige Rolle ein“, erklärt Funk. „Die Handwerker sind häufig die ersten Ansprechpartner, wenn es um das Thema Modernisierung geht. Die Kunden wünschen sich dabei eine umfassende und weitgehend unabhängige Beratung. Dafür haben wir mit dem Modernisierungskompass eine Grundlage geschaffen.“
Anhand der in der Studie enthaltenen, übersichtlichen Tabellen lassen sich die Energieeinsparung sowie die Senkung der CO2-Emissionen leicht ablesen. Zudem kann der Handwerker vor Ort eine Aussage darüber treffen, in wie vielen Jahren sich die neue Anlage komplett abbezahlt hat oder in welchem Maße die Wohnkosten sinken. „Wenn ein Handwerker einem Kunden vor Augen führen kann, welch großen Nutzen er von einem Heizungstausch hat, so ist das ein starkes Argument, um ihn von der Maßnahme zu überzeugen“, findet Bernhard Funk.

Individuelle Bedürfnisse der Kunden berücksichtigen
„Wichtig ist zu erkennen, dass es ‚den einen‘ Kunden bei einem Thema wie der ener­getischen Sanierung nicht gibt“, erklärt Funk weiter. „Die Gründe, Maßnahmen durchzuführen und dafür viel Geld auszugeben, sind so vielfältig wie die deutschen Haushalte. Neben den rein wirtschaftlichen Aspekten gibt es selbstverständlich auch die Immobilienbesitzer, die bewusst etwas Gutes für den Umwelt- und Klimaschutz tun möchten. Beides – die ökonomische wie auch die ökologische Perspektive – sind selbstverständlich legitim.“
Der IEU-Modernisierungskompass bietet allen Kundengruppen einen Mehrwert und den SHK-Handwerkern somit Möglichkeiten, ihn als Beratungsinstrument einzusetzen. Viele Kunden scheuen beispielsweise eine hohe Investition und somit den Tausch einer veralteten Heizanlage. Vor allem, wenn die alte Anlage noch einwandfrei funktioniert. Ihnen kann der Handwerker anhand der Daten den konkreten Nutzen der Maßnahme vorrechnen. Die Auswirkung auf die Wohnkosten ist in der Studie für mehrere Zeitpunkte der Tilgung angegeben. Kunden können also nachvollziehen, wo sie nach fünf, zehn oder zwanzig Jahren stehen. Kunden, bei denen das Geld nicht der ausschlaggebende Faktor ist, wenden sich an einen Handwerksbetrieb, um die Energieversorgung ihres Hauses nachhaltig zu gestalten. Der Modernisierungskompass bietet in diesem Fall das ideale Instrument, die Maßnahme mit der größten CO2-Einsparung zu wählen sowie bau- und anlagenseitige Maßnahmen miteinander zu vergleichen.

*) Die Studie IEU-Modernisierungskompass 2011 steht unter www.ieu.de als kostenloser Download zur Verfügung.

www.ieu.de