Einzelhandel-Shops individuell und nachhaltig heizen und kühlen

Um das Karstadt-Warenhaus am Standort Rheydt zu halten, hat die städtische Entwicklungsgesellschaft die Immobilie erworben und umgebaut. Vier Einzelhandel-Shops im Untergeschoss des Gebäudes bringen viel Laufkundschaft. Bei der Energieversorgung der Ladenlokale wurde vor allem auf Effizienz und Nachhaltigkeit geachtet. 20 in vier Kaskaden geschaltete Luft/Wasser-Wärmepumpen versorgen die neuen Mietflächen individuell und bedarfsgerecht mit Wärme und Kälte.

Rheydt ist mehr als ein Stadtteil von Mönchengladbach. Aufgrund der jahrzehntelangen Eigenständigkeit kommt der Innenstadt von Rheydt mit ihren knapp 13 000 Einwohnern eine besondere Bedeutung zu. Sie besitzt eine Art „Stellvertreter-Funktion“ für das gesamtstädtische Hauptzentrum. Das zeigt sich u. a. am Markt. Dort befinden sich z. B. das Technische Rathaus, mehrere Gastronomiebetriebe, Einzelhändler und seit den 70er-Jahren ein Karstadt-Warenhaus.
Als der Karstadt-Konzern vor einigen Jahren in finanzielle Schwierigkeiten geriet, stand eben dieses Kaufhaus vor dem Aus. „Die für die Immobilien des Unternehmens zuständige Tochtergesellschaft hatte beschlossen, den Standort aufzugeben“, erläutert Rolf Theißen, Geschäftsbereichsleiter Immobilien, Verwaltung und Entwicklung der Entwicklungsgesellschaft der Stadt Mönchengladbach (EWMG), und weiter: „Da am Markt und in der Umgebung in den vergangenen Jahren städtische Fördermittel in Höhe von über 40 Mio. Euro verbaut worden sind, bestand aus unserer Sicht dringend Handlungsbedarf.“ Eine Leerstandsimmobilie dieser Größenordnung an einer solch zentralen und hochwertigen Stelle sollte auf jeden Fall vermieden werden.
In Absprache mit der Stadt und der Politik hat die Wirtschaftsförderung, eine Tochtergesellschaft der EWMG, daher Kontakt zum Karstadt-Konzern aufgenommen und ein neues Konzept präsentiert. „Wir haben vorgeschlagen, die Immobilie zu kaufen und an Karstadt zu vermieten – mit der Neuerung, dass die Verkaufsfläche von drei auf zwei Ebenen verkleinert wird“, schildert Theißen. Eine Lösung, die zwei Vorteile bietet. Zum einen ermöglicht die Reduzierung Karstadt einen wirtschaftlichen Betrieb des Standorts, zum anderen wurde Platz für weitere Mieter geschaffen. „Unser Ansatz war, im Basement frequenzbringende Discounter aus dem Einzelhandel anzusiedeln, von deren Kundschaft auch das Warenhaus profitiert.“
Der Konzern war schnell von dieser Lösung überzeugt, sodass in dessen Folge das Warenhaus seine Verkaufsfläche von 16 000 auf 11 000 m² verkleinert hat. 2016 wurde dann das Untergeschoss so umgebaut, dass vier weitere Ladenlokale entstanden sind. Die größte Mietfläche von etwa 2000 m² belegt der Discounter Aldi Süd. Weitere Mieter sind Rossmann (900 m²), Action Deutschland (1000 m²) sowie MyShoes (380 m²).

Shops mit Wärme und Kälte versorgen
Bei der Planung der neuen Bereiche wurde u. a. Wert auf eine moderne und effiziente technische Gebäudeausstattung gelegt. Im Bereich Heizen und Kühlen fiel die Wahl auf das Ecodan Luft/Wasser-Wärmepumpensystem von Mitsubishi Electric. 20 Wärmepumpen in vier Kaskaden mit je sechs bzw. vier Geräten versorgen die neuen Mietflächen mit Wärme und Kälte. „Die Entscheidung für Ecodan fiel in Abstimmung mit dem Bauherrn und den Mietern – ausschlaggebender Aspekt war die Ener­gieeffizienz der Geräte. Durch die relativ konstanten klimatischen Bedingungen im Basement erreichen wir mit den Wärmepumpen sehr gute Laufzeiten, sodass sich für die Betreiber der Anlagen niedrige Betriebskosten ergeben“, erläutert Bernd Haaß, Mitglied der Geschäftsleitung Haaß Haustechnik. Das Mönchengladbacher Fachhandwerksunternehmen hat die Anlagen gemeinsam mit der Schalm GmbH realisiert. Die entsprechende Planung hat das Ingenieurbüro Hans-Peter Bayer aus Kaarst übernommen.
In puncto Effizienz des „Ecodan“-Systems gewährleistet Mitsubishi Electric bei Außentemperaturen von bis zu -15 °C noch 100 % Heizleistung. Die einwandfreie Funktion garantiert das Unternehmen zudem bis -28 °C. So können die Anlagen monovalent betrieben werden; auch auf den Einsatz eines elektrischen Heizstabes kann dem Hersteller nach verzichtet werden. Jedes der 20 Außengeräte ist mit einer Vollinvertertechnologie ausgerüstet, mit der die Leistung stufenlos modulierend an den jeweiligen Bedarf angepasst wird.

Individuelle Regelung der Kaskaden
Für jeden Mietbereich wurde eine eigene Kaskade eingerichtet. Die Aldi-Filiale wird von vier Wärmepumpen mit einer Einzelleistung von je 14 kW versorgt. Alle Geräte arbeiten reversibel, d. h. sie können sowohl heizen wie auch kühlen. Durch die Kaskadenschaltung ergibt sich eine Gesamtleis­tung von 55 kW in der Kühl- bzw. 56 kW in der Heizfunktion. Eine identische Anlagenkomposition wurde für MyShoes eingerichtet. Das Unternehmen Action wird von einer 6er-Kaskade mit einer maximalen Leistung von 75 kW (Kühlen) bzw. 84 kW (Heizen) versorgt. Die gleiche Geräteanzahl wird für Rossmann eingesetzt, allerdings wurden aufgrund des Dauerkühlbetriebs Power-Inverter-Wärmepumpen mit einer kleineren Leistung von 72 kW gewählt. „Bei Rossmann kommt es durch die eingesetzte Technik zu einer besonderen Situation, die zu einem ganzjährigen Kühlbedarf führt“, erklärt Thomas Thyssen, Vertriebsingenieur Heiztechnik NRW bei Mitsubishi Electric. „Die anderen Mieter hingegen entscheiden eigenständig, wann sie zwischen Heiz- und Kühlbetrieb wechseln.“
Die Bedienung erfolgt über Tableaus und Touchpanels in den einzelnen Mietflächen bzw. Räumen. Über Modbusschnittstellen erfolgt die Kommunikation mit den Kaskaden-Reglern. „Jeder Mieter kann seine benötigten bzw. gewünschten Temperaturen wählen“, so Haaß. Neben einer Heizungsanlage gibt es für jedes Ladenlokal auch eine eigene Lüftungsanlage, da die Luftwechselraten in den einzelnen Bereichen unterschiedlich sind. Die Planung mit mehreren Anlagen ermög­licht nicht nur die bedarfsgerechte und mieterspezifische Versorgung, auch die Abrechnung wird vereinfacht, da jeder Mieter  eine eigene Einzelkostenabrechnung erhält. „In einem partnerschaftlichen und nachhaltigen Mietverhältnis sollte das Thema Begrenzung von Nebenkosten für beide Seiten von Interesse sein. Mit der gewählten Technologie haben wir als Vermieter die Voraussetzungen geschaffen, die neuen Verkaufsflächen effizient heizen bzw. kühlen zu können, sodass dauerhaft niedrige Betriebskosten möglich sind“, erläutert Theißen.

Installation im laufenden Betrieb
Während der gesamten Umbauphase lief der Betrieb der Karstadt-Filiale weiter. „Das war schon eine kleine Herausforderung bei der Installation“, gibt Haaß zu. Ende 2015, Anfang 2016 haben zunächst interne Arbeiten im Warenhaus stattgefunden, um die Verkaufsfläche von drei auf zwei Ebenen zu reduzieren. Diese Phase haben die Fachhandwerksbetriebe genutzt, um innerhalb der vertikalen Versorgungsstränge Rohrverbindungen und Leerrohre vom Dach ins Untergeschoss zu verlegen.
Im Februar 2016 wurde mit den Rohbau- und Herrichtungsarbeiten begonnen. „Dazu mussten u. a. alte Kühlräume zurückgebaut werden, die noch aus den Zeiten stammten, als Karstadt selbst Lebensmittel verkauft hat“, schildert Theißen. Ab Mai konnten schließlich die neuen Mietflächen ausgebaut werden. In diesem Rahmen wurden auch die Wärmepumpen-Anlagen installiert. Die Außengeräte wurden auf dem Dach des 3. Obergeschosses auf einer Stahlkonstruktion platziert. Kostspielige Umbaumaßnahmen waren dafür nicht nötig, denn das System erlaubt Leitungslängen bis zu 80 m. So konnte der Aufstellort der Außengeräte auf dem Dach flexibel gewählt werden. Die Inneneinheiten wurden in der ehemaligen Lüftungszentrale von Karstadt montiert, die nicht mehr benötigt wurde. Komplettiert wird die Anlage durch Pufferspeicher, die als hydraulische Weiche dienen. Die Wärmeverteilung innerhalb des Gebäudes erfolgt über das Trägermedium Wasser, eingesetzt werden u. a. 4-Wege-Deckenkassetten und Umluftgeräte.

Lösung mit Vorbildcharakter
Ein wichtiger Aspekt bei die Planung der Umbauarbeiten waren die unterschiedlichen Öffnungszeiten des Warenhauses und der Läden im Basement. „Wir mussten Einheiten schaffen, die zusammen mit Karstadt funktionieren, aber auch autark erschlossen sind“, beschreibt Theißen. So wurden die Räume eines ehemaligen Reisebüros im Erdgeschoss genutzt, um einen zweiten Eingang vom Marktplatz zu schaffen. Über Treppen und einen Aufzug können Kunden auch außerhalb der Kaufhaus-Betriebszeiten ins Basement gelangen. Eine direkte Verbindung zwischen den neuen Geschäften und Karstadt gibt es im Inneren des Gebäudes über die bestehenden Rolltreppen zwischen Unter- und Erdgeschoss. Um den Bereich außerhalb der Karstadt-Öffnungszeiten abzusichern, wurde eine mobile Glasfaltwand installiert. Diese wird passend zu den Warenhaus-Betriebszeiten geöffnet bzw. geschlossen.
Im Anlieferungsbereich sowie am Zugang zum öffentlichen Parkhaus haben ebenfalls Arbeiten stattgefunden. „Dass wir bei aller Komplexität eine Lösung gefunden haben, die alle zufrieden stellt, zeigt, wie sehr alle Beteiligten das Projekt realisieren wollten“, so Theißen. Anfang März wurde das neu gestaltete Basement eröffnet, und die Resonanz ist durchweg positiv. „Unser Konzept hat auch Vorbildcharakter. Mir wurde gesagt, dass Karstadt die Kombination mit Einzelhändlern im Haus jetzt auch selbst an anderen Standorten realisieren will“, freut sich der Geschäftsbereichsleiter der EWMG.

Bilder: Mitsubishi Electric

www.mitsubishi-les.com