GMP-Vertrag

Vertrag mit garantiertem Maximalpreis

RA Friedrich-W. Stohlmann

Seit geraumer Zeit wird sowohl von Auftraggeber- als auch von Aufragnehmerseite ein neuartiger Vertragstypus, der sogenannte GMP-Vertrag, abgeschlossen, wobei interessanterweise sowohl von Seiten der Auftraggeber als auch von Seiten der Auftragnehmer diese neue Vertragsform positiv interpretiert wird. Dies verwundert insofern, als die Interessenlage der beiden Bauvertragsparteien doch sehr verschieden sind.

Die Zielrichtung des Auftraggebers geht normalerweise dahin, ein Bauvorhaben zu den von ihm gewünschten Parametern erstellen zu lassen und zwar insbesondere zu einer überschaubaren und finanzierbaren Vergütung. Auch die Vergütung ist für den Auftragnehmer das entscheidende Moment eines Bauvertrages. Ihm geht es in der Regel darum, eine möglichst hohe Vergütung und damit den vorgestellten Gewinn zu erzielen.

Es ist daher fraglich, um welchen Vertragstypus es sich bei einem Bauvertrag mit garantiertem Maximalpreis handelt.

§ 5 VOB/A unterscheidet hinsichtlich der Berechnungsart der Vergütung nach Leistungs- und Aufwandsverträgen, wobei unter die Kategorie "Leistungsvertrag" der Einheitspreis- und der Pauschalvertrag fallen, während unter die Rubrik "Aufwandsvertrag" der Stundenlohn- und der Selbstkostenerstattungsvertrag eingeordnet werden.

Einheitspreisvertrag

Der Einheitspreisvertrag wird durch den Leistungsbeschrieb, eine Mengenangabe (Vordersatz), den Einheitspreis und die Gesamtsumme bestimmt, wobei Gesamtsumme und Vordersatz im Gegensatz zu den fixierten Komponenten, Leistungsbeschrieb und Einheitspreis, vorläufig sind. Die Abrechnung erfolgt nach tatsächlich ausgeführter Menge durch Multiplikation des Einheitspreises mit der ausgeführten Menge (Aufmaß).

Pauschalpreisvertrag

Im Gegensatz dazu ist beim Pauschalvertrag die zu zahlende Gesamtvergütung bei Vertragsschluss abschließend festgelegt. Den im Rahmen eines Einheitspreisvertrages wichtigen Faktoren zur Berechnung der Vergütung kommt eine rechtlich selbstständige Bedeutung zu. Mengenänderungen gegenüber den bei Vertragsabschluss angenommenen Größen lassen die Pauschale unverändert, abgesehen von den Sonderfällen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, also bei außerordentlichen Massenänderungen (§ 242 BGB).

Der Pauschalvertrag wird noch untergliedert in den so genannten Detail-Pauschalvertrag und den so genannten Global-Pauschalvertrag. Darauf soll hier nicht eingegangen werden, um den Rahmen dieser Abhandlung nicht zu sprengen.

Selbstkostenerstattungsvertrag

Im Rahmen des Selbstkostenerstattungsvertrages richtet sich die Berechnung der Vergütung nach dem Aufwand des Unternehmers und nicht - wie bei Leistungsverträgen - nach dem Umfang der tatsächlich erbrachten Leistungen. Die Vergütung des Unternehmers besteht in der Erstattung der Hauptkosten, die auf Nachweis nach dem tatsächlichen Anfall ausgekehrt werden sowie einem Zuschlag auf die Hauptkosten zur Deckung der übrigen Kosten und des Gewinns.

Der GMP-Vertrag, das noch "unbekannte Wesen"

Es ist daher zu klären, ob der Bauvertrag mit einem garantierten Maximalpreis lediglich eine mit den o.g. Vertragstypen Ähnlichkeiten aufweisende Vergütungsart darstellt, oder eine die Leistungsseite bestimmende Komponente hat und als eigenständiger Vertrag zu werten ist.

Ablauf des GMP-Vertrages

Der Bauherr definiert die Grunddaten des von ihm gewünschten Projektes, insbesondere Lage, Gebäudeart und geplante Nutzung und fixiert seine mit dem Objekt verbundenen Ziele, insbesondere Konstruktion, Materialien, Termine und Budget. Diese Daten übergibt er drei bis vier ausgewählten Bauunternehmen und fragt von diesen die zur Einschätzung des Bauunternehmers erforderlichen Informationen ab, zu denen u.a. Referenzen, vorhandenes Know-how, personelle und finanzielle Kapazitäten, Größenordnung der Gemeinkosten sowie die Zuschläge auf alle Baukosten einschließlich der Gemeinkosten gehören.

Anhand der übergebenen Unterlagen und Antworten bestimmt der Bauherr ein Unternehmen, mit dem er in Verhandlungen bezüglich des Abschlusses eines Vertrages über Planungs- und Beraterleistungen einzutreten gedenkt. Zugleich wird in diesem Vertrag eine Option für die weitere Zusammenarbeit und eine entsprechende Modalität für die zukünftige Ausführungsphase bestimmt.

In der sich anschließenden Entwicklungs- und Planungsphase arbeitet der Bauunternehmer mit Planern und Vertretern des Bauherrn an der Gestaltung des Objektes zusammen. Er bringt insbesondere zugunsten der Optimierungen sein Know-how und seine Erfahrungswerte im Kosten-, Termin- und Ausführungsbereich ein. Für seine Tätigkeit erhält der Unternehmer das vertraglich vereinbarte Honorar. Ziel dieser Phase ist die Erstellung einer Planung und einer Detaillierung der Projektdaten, die die Bildung eines garantierten Maximalpreises zulassen. Dabei ist zu bedenken, dass der Unternehmer als Partner eines GMP-Vertrages an einer sehr detaillierten Kostenschätzung Interesse hat, um eine zuverlässige Basis für die Bildung des garantierten Maximalpreises zu erhalten.

Der Bauherr strebt dagegen zu einem möglichst frühen Zeitpunkt die Nennung des garantierten Maximalpreises an, um anhand des Preises entscheiden zu können, ob eine weitere Zusammenarbeit mit dem ausgewählten Partner erfolgen kann oder ob man sich besser einem anderen Unternehmer zuwendet. Soweit der vom Unternehmer genannte garantierte Maximalpreis den Vorstellungen und dem Budget des Bauherrn nicht entspricht und eine Einigung auf einen Preis mit dem Vertragspartner nicht zustande kommt, wird der Bauherr auf der Grundlage der gewonnenen Planungsergebnisse ein anderes Unternehmen zur Realisierung seines Projektes am Markt zu gewinnen suchen. Der ausgeschiedene GMP-Partner erhält das vereinbarte Honorar, wobei es der Klärung bedarf, wie mit etwaigen Urheberrechten des GMP-Partners umzugehen ist.

Soweit der abgegebene garantierte Maximalpreis zu einer Einigung der Bauvertragsparteien führt, wird die Option zur weiteren Zusammenarbeit zwischen den Parteien entsprechend den bereits vereinbarten Modalitäten eingelöst. Im Rahmen eines entsprechenden Vertragswerkes werden neben den im Bauvertrag üblichen Bestimmungen der garantierte Maximalpreis, Regelung zur Zusammenarbeit sowie zu einer Aufteilung von Gewinnen aus Optimierung und/oder Nachunternehmervergaben als Anreiz zu einer Unterschreitung des garantierten Maximalpreises fixiert.

In der Folge werden je nach Planungsstand aus dem Stadium vor Bildung des garantierten Maximalpreises Entwicklung und Planung des Projektes fortgesetzt, um den Stand der Genehmigungsplanung zu erreichen und die bereits erstellte Genehmigungsplanung in die Ausführungsplanung umzusetzen. Ziel dieser Fortschreibung des Projektes ist eine weitere Optimierung in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht, wobei es insbesondere gilt, die ästhetischen und qualitativen Ansprüche des Bauherrn zu wahren oder sie gemeinsam mit ihm anzupassen.

Die sich anschließende gemeinsame Auswahl der Nachunternehmer bringt weiteres Einsparpotenzial durch Beteiligung an Vergabegewinnen, aber auch, weil das Know-how der Nachunternehmer über Sondervorschläge und Alternativangebote gewinnbringend eingesetzt werden kann.

Die Ausführung im Rahmen des GMP-Vertrages selbst unterscheidet sich wenig von den bei Einheitspreis- oder Pauschalpreisverträgen stattfindenden Mechanismen, jedoch bietet die gemeinsame Entwicklung des Vorhabens und die gemeinsame Auswahl der Nachunternehmer insoweit Vorteile, als das Klima des Miteinanders Konflikte vermeidet und GU und Bauherr im Umgang mit den Nachunternehmern und aus diesem Bereich kommenden Nachträgen an einem Strang ziehen, da die Nachunternehmer-Vergütung innerhalb der späteren Abrechnung lediglich "durchlaufender Posten" ist.

Besonderheiten des GMP-Vertrages

Wesentliche Kriterien des genannten Vertragstypus im Gegensatz zu Einheits- oder Pauschalpreisverträgen sind demnach folgende Punkte:

- Möglichst frühzeitige Bindung des Bauherrn an ein Unternehmen.
- Gemeinsame Entwicklung des Projektes unter Einsatz des Know-how des Generalunternehmers zur Erreichung einer Optimierung des Vorhabens in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht.
- Vereinbarung eines Honorars für die Leistungen des GU in der Entwicklungsphase.
- Gemeinsame Auswahl der Nachunternehmer.
- Trennung der Eigen- und der Nachunternehmerleistungen.
- Abrechnung nach dem Prinzip der "offenen Bücher".
- Zuschlag des GU für von ihm zu tragende Risiken.
- Begrenzung der Vergütung durch den garantierten Maximalpreis.
- Bonus bei Unterschreitung des garantierten Maximalpreises.
- Vergütung bestehend aus verschiedenen Kostenarten.

Als auffälligste Besonderheit des GMP-Vertrages im Vergleich zu den Leistungsverträgen ist die Art der Berechnung der Vergütung, die sich aus mehreren Bestandteilen zusammensetzt, zu nennen:

Zur Vergütung zählen die Herstellungskosten, die Deckungsbeiträge sowie der Risikozuschlag. Dabei fallen unter die Herstellungskosten sowohl die Kosten für vom GU erbrachte Eigenleistungen, die Kosten für Nachunternehmerleistungen als auch die Gemeinkosten der Baustelle.

Fazit

Als Resümee bezüglich dieses neuen Vertragstypus ist darauf hinzuweisen, dass die Subunternehmer aufpassen sollten, dass sie nicht zwischen die Mühlsteine der o.g. Interessen des Bauherrn und des Generalunternehmers geraten und dass nicht auf ihre Kosten zwei lachende Bauvertragsparteien übrig bleiben, während die Nachunternehmer ihre mit dem Auftrag verbundenen "roten Zahlen" auf ihren Bankauszügen betrauern.

So gut ein GMP-Vertrag für die beiden Bauvertragsparteien auch sein mag, für den als Subunternehmer auftretenden mittelständischen SHK-Betrieb bedeutet er ein erhebliches Risiko, insbesondere wenn zwischen dem GU und dem kleinen Subunternehmer ein Pauschalpreis abgeschlossen wird, der bei Kalkulationsfehlern verheerende Auswirkungen haben kann, frei nach dem Motto: "Bis auf Spesen nichts gewesen".

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